中建投项目投标报告.ppt

前言 2010年成都市经济高速增长，而房地产市场政策调控不断加强，预计2011年成都市整体房地产政策环境将越趋严格； 2010年土地市场总体呈现供不应求趋势； 住宅市场总体供应环比增加18.5%，而总体销量则环比下降31%，销售价格同比增长12%，达到8228元/㎡ 写字楼市场异常火爆，供销均呈倍数增长，而价格亦稳步上涨，甲级写字楼价格增幅甚至达到21%。 区域在售住宅项目分析 区域市场总结 区域内住宅市场竞争较大，供应产品多为深居型住宅，主力供应产品为舒适型套二和套三产品。本项目产品拥有明显的差异化。 2011年区域内公寓在售项目较少，且均为精装项目，市场竞争相对较弱。本项目公寓类产品具有较好的市场机会点。 2011-2012年区域内写字楼产品供应量将集中爆发，同时甲级写字楼崛起，供应量将超过乙级写字楼，本项目写字楼将面临巨大的市场竞争压力。 区域目前主要购买客户仍是以投资客户为主，以改善型居住的自用兼投资客户为辅； 项目基本资料 销售目标回顾 整体销售目标： 开盘时间暂定2011年10月，正式开盘后十二个月内完成住宅、办公、SOHO办公销售总额90%。商业在正式开盘后三个月内完成销售90%。 阶段性销售目标： 正式开盘后2个月（既2011年底）累计销售率达30% 基于市场、本体的目标理解 核心问题：如何稳健、快速地实现销售目标？ 基于市场、产品、客户及目标层面的项目思考 项目价值点优化方向 竞争方向选择 基础经济指标 总结 因此， 对于本案，我们认为…… 山不在高，有仙则名。 水不在深，有龙则灵。 ——引自刘禹锡《陋室铭》 峰汇中心 天府新城永恒的钻石之心 也许我并不气势磅礴…… 也许我并不是独揽顶峰…… 但我是一颗璀璨的明珠，是一颗永不褪色的钻石…… 这里因为有我，而灵气十足；因为有我，而光芒四射；因为有我，而精彩澎湃…… T.D.C中心写字楼 峰汇中心·永恒的钻石之心 B.H 国际公寓 T= TOP 顶端的； D= Design 有设计风格 ； C= Centralized 中心化。 B= BOTIQUE 精致的精品 H= HOME 家庭感 A.D.A空间 A= ALL 全面 D= DESIGN 设计感 A= APARTMENT 公寓 ST. MALL社交广场 赋予每一个分产品个性化的概念，每一次分产品的入市， 都是一个概念的炒作期。强势推广概念，吸引市场关注。 TWO 战术高效化。采取多变、科学、务实的营销战术，把握市场机遇。 项目地块位于天府大道与站华路之间，处于规划中的中央核心商务区内，地理位置较优越。 东：电子第30所 南：建设银行、太平洋保险 西：规划用地 北：川大科技园 项目地块概况 本案 宗地基础解析 大源3线 规划道路 规划道路 30米 15米 45米 （各含10米绿化带） 134米 100米 控制性规划指标 商业金融用地 （可兼容≤ 20%住宅） 用地性质 ≤156米 地块限高 ≤45% 密度 ≥ 3 ≤ 6 容积率 9.8亩 代征地面积 约25亩 建设用地面积 经济指标 项目 项目地块概况 本项目经济技术指标 ——占地面积：16666.62㎡ ——总建筑面积：约129364.57㎡ ——容积率：6.0 ——建筑高度：100m ——建筑密度： 45% ——停车位：835辆 分项产品建筑面积 ——住宅面积19956.93㎡ ——办公面积44182.02㎡ ——SOHO办公面积22952.31㎡ ——商业面积12225.54㎡ 天府新城·中央商务区·中小规模·商务复合体 1 项目思考 项目总平 住宅 写 字 楼 SOHO 商业 商业 人流出入口 人流出入口 人流出入口 机动车入口 机动车出口 机动车出口 备注：商业均为2F裙楼底商规划 商业街主入口 动线规划上，人、车自动分流，住宅与商务人流不交叉，为后期物业运营及管理带来便利。 商业规划上，商业内街形式对商业氛围要求很高，需要较长时间的商务氛围的培养。 住宅产品 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 套数 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 比例 83.56 66.15 一室两厅一卫 E 85.95 67.01 两室两厅一卫 D 75.22 58.65 两室两厅一