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中国商业地产开发融资研究 一、房地产信托基金呼之欲出房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。受到加息因素的影响，房地产信托收益也逐渐走高。据信托与理财研究所的统计显示，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，由此可见，今年产品的平均收益已经较去年上涨了1个百分点。炒资潮涌狙击楼市 外资私募集体搅局商业地产 商业地产再度成为市场关注的焦点，两大资金——外资和私募都纷纷涉足其中。而外资的力度更大，DTZ戴德梁行(微博)日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元资金投向亚太区的房地产市场，较2010年年中的资金量上升45%。其中，国内商业地产将是资金重点流向。今年千亿美元外资流入亚太区房地产 来自商务部的备案显示，截至3月24日，仅3月份，外资新设或增资的房地产公司出现井喷，高达39家，其中包括和记黄埔(南京)分公司。最新消息表明，长江实业将内地包括东方广场等商业地产打包组成的首只人民币房产信托基金，将在3月底获得香港方面批准。 同时，国家统计局数据显示，今年1~2月外资增长27%，房地产外资增长50%。DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，国内商业地产是资金重点流向。 此外，据公开资料显示，摩根大通持有近十个商业项目，包括转让的上海东方广场。其持有时间最短3年，最长也不过5年多，但收益却非常惊人。有媒体统计，摩根大通在2009年前后两年至少在中国赚走40亿元。 事实上，外资盯上商业地产从去年年底就已显露苗头。公开资料显示，美国私募股权投资巨头黑石集团向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。除了黑石集团外，摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司也均以不同形式进入国内商业地产。 仲量联行发布的最新研究报告《发展变迁：中国房地产投资市场动态》显示，去年以来，境外房地产机构在中国内地房地产市场上的投资活动明显活跃，在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的41%。其中，来自亚洲的投资者占34%，特别是来自香港和新加坡的投资者。相比之下，欧美投资者则较为谨慎，主要集中在上海。 世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。炒资潮涌狙击楼市私募搅局商业地产 在国内金融紧缩政策下，开发商资金链面临巨大挑战。在此背景下，国际资本再次强势进入中国市场。 除了外资外，多家私募也纷纷参与搅局商业地产。据了解，目前人民币基金及其投资于房地产资产的法律依据尚且模糊，但上海、北京和天津正在进行此类试点，已吸引了多家知名的国际基金管理机构积极参与。尽管对境外投资者来说，市场尚存一些不确定因素，但国际基金管理机构仍可从尚未充分利用的国内巨额资本中获得大量的投资机会。 据不完全统计，近两月流入土地市场的炒房者资金可能已超过数十亿元。今年2月，以个人名义购买的土地就有40多宗，金额近20亿元。事实上，就在市场已表现出明显颓势的去年12月份，复地集团旗下的房地产基金管理平台智盈投资还是成功募得了一笔达到亿元级别的景创基金。据悉，在一个项目中，开发商一般会拿出10%~20%左右的股权，交给基金来做。当然资金链更紧张的开发商，拿出的股份会更大。 据媒体报道称，虽然“限购令”十分严厉，当前仍有相当大规模的资金在楼市寻找机会。“一部分是由基金管理者通过自筹或诺亚等财富管理机构组织收购项目公司股权；一部分自己组成团队，在二手市场组织团队买地；还有的直接收购那些资金周转差的中小房地产公司股权。” 2011年信托欲借商业地产融资对信托公司来说，今年似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产。日前，世茂股份发布公告称，公司与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”，并将募集资金直接给予公司用于商业地产项目的开发与建设，募集资金不超过5亿元，期限不超过2年。 　　上海写字楼网资料显示，从2010年5月到今年1月，世茂股份四次借信托融资，前后共计21亿元。但是与开发商普遍因为资金链紧张而进行信托融资不同，已公布的2010年三季报数据显示，世茂股份并不算缺钱，账面资金超过28亿元。据介绍，世茂股份信托融资主要是出于对项目开发、项目建设时资金储备的考虑。 　　在一系列严密的监管下，房地产信