年成都市商铺市场分析报告_38431.doc

整体特征 市场供应 需求特征 总结与预测 -1- 整体特征 供应保持高位，成交趋于稳定 2013年成都市主城区商铺新增供应144.52万平方米，环比小幅下降9.22%，因房管局数据的滞后性，12月份有部分项目未录得供应面积，因此本年度供应量实际上要高于2012年供应水平，创自2007年以来的历史新高；备案成交68.54万平方米，环比小幅下降3.49%，与2012年水平基本相当。 2011年以来住宅受限购政策影响投资需求抑制，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，新增商铺供应大幅上升，2012年新增供应量达到159.19万平方米的历史高位。但与此同时，由于实体经济下滑，投资信心不足，加上商铺投资门槛上升，在供应大幅放量的同时，成交量不升反降，市场供过于求情形较为突出。 进入到2013年，市场供应虽较2012年小幅下滑，但仍保持在144.52万平方米的高位水平。成交方面，与2012年水平基本相当，总的来说仍差强人意，供需比仍高达2.11，市场严重供过于求。一方面，商业市场供应体量大，市场难以在短时间消化；另一方面，商铺相比公寓、写字楼等投资产品准入门槛高，投资风险也较大，受众群狭窄，且在本年度经济相对不稳定的情形下，投资客们入手较为谨慎。 图1-1：成都市主城区商铺供需情况（2007-2013年） 数据来源：中原地产数据库 -2- 市场供应 月度供应大幅波动 2.1月度供应平稳上升 2013年，商铺市场新增供应面积144.52万平方米。从月度供应情况来看，全年波动幅度较大，供应高峰集中在少数月份。6月份和7月份供应面积均达到20万平米以上，6月份在火车南站综合体项目新南中心大体量商铺入市的支撑下，创21.01万平方米的高位水平，11月份供应量也达到21.63万平方米的高位水平，有近30个项目有新增供应；实际上，12月份也为全年供应高峰期，有近40个项目有新增供应，但由于房管局数据的滞后性，许多项目暂未录得供应面积；另外，2月份受春节假期影响，供应量仅为4.32万平方米，为全年最低水平。 图2-1：成都市主城区商铺月度供应情况（2012年1月-2013年12月） 数据来源：中原地产数据库 2.2外移趋势打破，一环至三环供应增加 从往年商铺供应环域来看，随着房地产整体向外扩展，新增商铺供应呈现不断外移趋势，但今年格局较往年有所不同。2013年三环外区域商铺供应占比在60%左右，而2013年下降至约52%。主要是因为，本年度一环至二环区域且位于城东方位的商铺供应量大幅上涨，二环至三环区域因火车南站综合体近9万平方米商铺的入市，致使一环至三环区域供应量大幅增加，供应占比为43.96%，较2012年增加了约12个百分点。 图2-2：成都市主城区商铺供应环域分析（2010-2013年） 数据来源：中原地产数据库 2.3城南供应仍占首位 从供应方位来看，城南商铺供应量依旧处于各方位之首，达到66.67万平方米，大源和站南板块均有较多商铺进入销售市场，但占比较2012年下滑了约6个百分点；城东供应次之，供应达到35.18万平方米，万年场和三圣乡为主力供应区域；城西供应达到22.56万平米，外光华、外金沙和高新西区均有不少项目入市；城北和城中供应量仍处低位，分别供应14.06万平方米、6.05万平方米。 图2-3：成都市主城区商铺供应方位分析（2010-2013年） 数据来源：中原地产数据库 -3- 需求特征 成交稍回落，大面积物业需求增加 3.1 月度成交回归平稳 2013年商铺成交保持平稳，与2012年水平基本相当，成交68.54万平方米，环比小幅下降3.49%，但与供应的巨大放量相比，成交量处于低位徘徊。月度成交情况来看，2012年下半年个别月份经历一波集中备案高峰，2013年市场逐步回归平稳水平，月均成交量保持在5-6万平方米左右，好于2012年上半年同期水平，但与2012年下半年水平相比差距明显。 图3-1：成都市主城区商铺月度销售情况（2012年1月-2013年12月） 数据来源：中原地产数据库 备注：2012年8月份数据缺失 3.2 中小面积物业占比增加 从成交套数占比来看，50-100平米的中小面积物业套均成交面积占比最高，达到70%以上，较2012年水平增加了约7个百分点。这些商铺由于面积小、投资门槛低而受到投资客的青睐，因此通常去化较快，市场反应积极。历年以来，大面积物业因总价较高，投资门槛受限，成交占比处低位水平，本年度1000平米以上物业成交占比依然较低，较2012年小幅下降了0.92个百分点。 图3-2：成都市主城区商铺成交套数占比（2010--2013年） 数据来源：中原地产数据库 3.3 商铺成交集中在三环外 从不同环线成交情况来看，商铺成交集中在三环外，占整体成交量的57.75%。随着城市发展的外移，二环内