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关于保障性安居工程资金参和主体研究 　　摘要：伴随我国城镇化步伐的加快以及商品房价格的持续上涨，中低收入家庭无力通过市场化渠道解决住房困难，住房供需矛盾彰显。解决中低收入家庭住房困难问题，已成为事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局的迫切问题。2011年9月份，国务院出台《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号），加快保障性安居工程建设成为政府的工作重点。2011年8月份，人民银行与银监会联合下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，鼓励银行等金融机构对保障性住房建设予以贷款支持。本文对陕西省保障性安居工程项目特点及资金参与主体进行了调查分析，指出了需要关注的问题，并提出了相关意见和建议。 关键词：安居工程 项目建设 资金参与 近年来，陕西省政府将加强保障性安居工程建设作为改善民生的一项重要举措，积极解决资金、土地等方面的建设障碍，大力推进保障性安居工程建设。与此同时，陕西银行业金融机构发挥金融优势，积极探索破解保障性安居工程建设融资瓶颈问题，加大贷款支持力度，形成了财政、金融合力支持保障性安居工程的良好局面，陕西保障性安居工程建设在全国走在了前列。 一、总体情况 2011年是陕西省保障性安居工程建设快速推进的一年。2011年，陕西省与国家签订的目标任务是建设保障性安居工程47.43万套，建筑总面积达3000万平方米，总投资750亿元，资金缺口近600亿元。为解决困扰保障性住房建设的土地、资金等瓶颈问题，陕西省采取了一系列针对性措施。在土地方面，陕西省在2011年初就一次性向各市下达了31202亩保障性住房建设用地指标。在建设资金方面，加大资金筹措力度，争取中央补助资金65.33亿元，超年初预计22.33亿元；省级通过预算支出结构调整、政府性基金收入调剂等，落实资金44亿元，比2010年增加3倍；各市县通过落实政府债券资金、住房公积金增值净收益、土地出让净收益等，加大资金支持力度。由于资金、土地等方面政策到位，2011年，陕西省新开工建设保障性住房48.13万套，保障性安居工程在建规模3000万平方米，与房地产开发施工规模相当，其中直接面向中低收入住房困难家庭出售的经济适用房和限价商品房达到13.36万套，1030万平方米，对于分流市场需求，增加市场供应，稳定房价起到了重要作用。 二、陕西保障性安居工程项目特点及资金参与主体分析 （一）经济适用房和限价商品房：依赖市场资金运作，社会资金参与程度高。 由于具备完善的销售体制，建设资金收益有保障，经济适用住房和限价商品房可以完全依赖市场资金运作。目前，陕西此类保障性住房的运作模式主要分为企业代建模式和企业投资开发模式。在企业代建模式下，资金和土地均来自政府，企业只负责建设，开发完之后由政府组织配售。此种模式下企业尽管收益微薄，但承担风险较小，在获取快速周转资金的同时，能够实现企业的社会责任，树立企业的品牌形象，并且能够巩固和地方政府的关系，为后续拿地进行商业房地产开发打下基础，因此房地产企业有足够动力承接。另一种模式是企业投资开发模式，由房地产企业自主经营项目开发并承担融资。项目用地一般为划拨用地，承担企业建成后由政府参照成本和周边房价后回购或统一配售。 （二）陕西的城市棚户区改造（本文中主要指城中村改造）：捆绑开发，配套的商业性房地产开发成为吸引市场化主体的主要因素。 1.陕西城中村改造项目一般位于城市中具有区域和交通优势的地段，改造后所腾出的地块具有较好的商业开发价值，实施主体的收入主要来源于土地出让后的收入返还或安置房以外可销售的商品住房或商业用房。目前，市场化主体（企业和个人）通过政府融资平台参与的此类项目已颇具规模，在所有保障性安居工程类型中资金投入占比较高，仅低于经济适用住房。 目前，市场化主体参与的主要动力是在一级开发之后，承担企业将有可能优先获得该地块上商品住房的开发权（即使不能获得，也能从土地一级开发中获取收益），可以规避在公开市场上招标拍卖带来的高成本拿地，从而获得较高的商品住房开发利润。 2.其他棚户区改造：社会资金有所介入。其他棚户区改造与城中村改造其建设内容基本相同，但改造地段主要为林区、工矿、煤矿的棚户区，体量一般较大。在运作模式上，根据地方政府的财政实力分为政府主导型和企业主导型。在政府主导模式下，其资金主要来自于财政划拨或财政承诺补贴下的银行贷款。在企业主导的模式下，主要通过地方融资平台引入社会资金。其他棚户区改造由于其拆迁周期及补偿成本的不确定性，且体量大、项目实施时间较长，对承担企业的资金周转提出了较高的要求。目前，社会资金参与的其他棚户区改造项目，主要为一些改造后土地具有较好商业价值的项目。 （三）廉租房：收益较低，