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“ 3 T ”营销攻略 ——创展国际项目营销策划报告 2007-5-28  前言 “3T”营销 —— 特别的市场、特殊的产品和特色的营销  第一章 从今天到明天 ——市场分析 办公物业的分类是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：传统办公楼特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等层高一般也在3.6米。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(、窗、家具布置等)。传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。特点：大空间。这种模式的积极意义是追求实效。消极之处是机器化的办公环境，非人性化的工作方式。智能化办公楼20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，又推出5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。所谓第四代写字楼，在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，从而达到国际化商务办公的标准。而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：第一类，为近设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。第二类，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，内部设施比较简易从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成高档、中档、低档物业的供应结构。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。就我国的市场而言，一般分为高档物业甲级写字楼、中档物业乙级写字楼、低档物业丙级写字楼。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：顶级物业国际写字楼楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议、银行、票务中心、员工餐厅等，专