房价变动的影响因素研究一个文献综述.PDF

第３７卷　第３期 经 济与 管理研 究 Ｖｏｌ．３７　Ｎｏ．３ 　　　　　　　 　 ２０１６年３月 ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｍａｒ．２０１６ ＤＯＩ：１０．１３５０２／ｊ．ｃｎｋｉ．ｉｓｓｎ１０００－７６３６．２０１６．０３．０１０ 房价变动的影响因素研究：一个文献综述 袁　东　何秋谷　赵　波 　　内容提要：本文依照“需求—供给”框架，将货币政策、人口、收入、技术进步、国际投资联动、经常账户变动、土 地出让和土地用途管制等因素纳入对房价波动的分析。从利率政策、收入的角度来解释房产消费者的付费能力对 房价的影响；从人口规模和结构的角度来解释消费者需求量对房价的影响；从国际经济联动的角度探讨房产作为 全球范围内分散风险的投资品对于房价的影响；从经常账户来解释国际贸易和房产价格间的联动关系。此外，一 些国家还存在着特殊情况，如在中国土地出让推高了房价，在英美土地用途管制提高了房产成本，这类文献也均被 综述在内。从本文的综述可知，影响房地产价格变动的供给层面因素主要涉及土地价格和政府行为，而需求层面 因素纷繁复杂，并且国际因素变得日益重要。 　　关键词：房价波动　供给层面　需求层面 　　中图分类号：Ｆ２９９　　　　文献标识码：Ａ　　　　文章编号：１０００－７６３６（２０１６）０３－００７７－０９ 各国经济学家对房产价格预测的争论由来已久。作为关系居民消费和投资支出的大头，房产的价格在当代 宏观经济研究和城市经济学中具有十分重要的地位。房产具备投资品和消费品两重功能，又有耐久、不可移动和 不可分割的特殊属性，其商品特点与可贸易商品迥异，而其投资功能又使得适用于不可贸易品的方法未必适用于 对房产价格变动的分析，因此有必要对房价变动特点进行梳理。为了弄清楚房产价格是否蕴含着潜在的泡沫，理 清各种宏观和微观因素对房产价格的传导机制和影响幅度有助于加深对这一问题的理解。本文将以影响房产价 格的需求因素为核心，对它们影响房价的机制和幅度进行分析。对需求因素的研究从货币政策开始，收入和人口 也是被广泛讨论的因素，消费偏好、国际因素等较新的研究成果也会被引入该框架。另外，本文也对影响房价的 供给因素进行梳理，不过学术界对影响房价变化的供给面研究较少，主要是因为大多数学者认为房屋供给是相对 迟缓的，主要取决于制度设计［１］。 　　一、需求视角分析 经济学家对房产的讨论绝大部分集中在需求面，从行为的主体来看，有房产需求的主体几乎是社会中每一个 收稿日期：２０１５－０８－１５ 基金项目：国家自然科学基金重点项目“跨越中等收入陷阱：以沿海地区产业转型升级为突破口”；国家外汇管理局项目“中国 宏观可计算一般均衡模型及其应用” 作者简介：袁　东　北京大学国家发展研究院博士研究生，北京，１００８７１； 何秋谷　澳洲国立大学克劳佛德公共政策学院博士研究生，堪培拉市，ＡＣＴ２６０１； 赵　波　北京大学国家发展研究院助理教授。 ７７ 经济与管理研究（２０１６年第３期） ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ（Ｎｏ．３，２０１６） 家户，因此涉及纷繁复杂的宏观因素，故对房价影响因素的讨论需要从微观需求的视角扩展到人口、利率、收入等 宏观层面。经过梳理，发现影响房价的宏观因素非常多，并且随着世界经济一体化程度的加深，经常性项目、热钱 等国际因素也被纳入考量的范围。 　　（一）货币政策 ２０世纪下半叶，以２０世纪８０年代作为分水岭，美国房价波动幅度出现了大幅下降。泰勒（Ｔａｙｌｏｒ）将波动的 ① 减少归因于大量的经济学家在８０年代对货币政策做出的贡献实现了真实ＧＤＰ和通胀的大调整 。该时期所估 计的泰勒法则的相应系数都大幅度提高了，从２００３—２００６年联邦基准利率明显低于系数增大后的泰勒法则所预 测的值，房地产融资变得廉价和诱人，直接导致了房地产新房开工数量的繁荣。