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韩森寨改造项目商业部分 调研报告 2010-10-12 目 录 一、项目概况 1 二、国内商业地产发展现状 1 三、西安市商业地产发展现状 21 四、新城区商业地产发展现状 24 五、项目区域调研 34 六、业态分布建议 49 七、结论及建议 53 一、项目概况 1、项目简介 本项目位于西安市东郊韩森路与幸福路交界处。拆迁项目将于2010年12月31日前完成，项目总占地204591.6平方米（306.8亩），总建面1313865.8平方米，其中住宅993690.4平方米，商业320185.4平方米，容积率6.42，建筑密度：38.6％，致力于打造城东商业中心。 韩森寨商业中心位于西安市新城区韩森寨片区，属城东核心区域，拥有繁华的商业氛围，北临长乐路，南临咸宁中路，东接幸福中路绿化林带，西眺兴庆公园。该项目拟在保留原有商业氛围的基础上构建一个大型商业购物及居住体系。 本项目的规划与区域规划相得益彰，其建筑风格高雅而不脱俗，华丽不乏低调，出众而不出格，与周边建筑融为一体的同时又彰显其个性。整个项目规划分为回迁安置区、商业综合区、生活居住区和大型商业区。本项目合理处理好迁置、商业和居住关系的同时，又完美呈现出和谐的综合社区；引进优质教育机构，处处体现以人为本；独特的建筑风格，人性化的设计理念，科学的社区管理服务，力争做到城东区域乃至西安市的商业旗舰。 二、国内商业地产发展现状 我国的商业房地产发展相对滞后。改革开放以前，我国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。改革开放以来，港澳地产商最早在内地实施商业地产开发，主要是在一些大中城市和发达的沿海城市建设五星级酒店，国内一些大型企业也纷纷效仿，虽然很多但都没有真正形成气候。而随后的公房制度的改革给房地产企业提供了空前的市场机遇和政策空间。1998年后，商业地产驶入了快速发展的车道。2002年，我国商业房地产初步进入高回报的快速成长期，市场需求膨胀，国内商业地产的资金投入比重陡增11.8%，业界称2002年为中国商业房地产发展元年。之后，随着中国零售业全面对外开放，几乎国内的大中城市都已或正考虑建设大型的购物中心，这就为商业房地产投资商的发展留下了巨大市场发展空间。商业房地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式，已悄悄地成为房地产行业投资的热点。然而，随着掀起的这一轮投资高潮，某些主要城市却出现了过量开发现象，这使得面临的市场风险大大增加。2008年以来，商铺供给过剩的情况又更加严重。这意味着中国的商业房地产已经进入了风险与机会并存的时期，将会受到双重考验。 　　（一）2000-2007年，是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。可以看到，2001-2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%-39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。 　　2007年全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%，与2006年增幅21.6%的水平相比下降了9.9个百分点。办公楼投资额从2000年的-12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7%发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段。 （二）2008-2009年中国商业地产发展状况 从2007年下半年开始，深圳、北京、上海等大城市的商品房价格开始回调，进入2008年后，在金融危机和经济形势的作用下，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导致的房地产企业资金链的紧张，对整个房地产企业造成了显著的影响，商业地产作为其中的一部分，同样难逃厄运，市场需求萎缩，租金下滑，空置率呈上升态势。 第一，由于金融危机的影响全球商业地产行业投资下降，我国商业地产投资增幅减少。由于全球性的金融危机以及美国次贷的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比上年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。2007年上半年，全球商业房地产交易量曾达到历史最高水平，但2008年上半年同期却下跌了41%。造成交易量下降的主要原因归结于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，借贷成本增加的幅度也不小。贷款渠道在减少，借贷成本却在增加，结果是那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。2008年中国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长20.5%，增幅同比回落25.6%，商业地产投资增长回落幅度略大于住宅投资增长回落幅度。其中写字楼投资额1007.07亿元，同比持平，而2007年同期写字楼投资增