公共投资规模、居民支付意愿与住宅价格走势——基于中国30省市截面数据的实证检验.pdfVIP

财贸研究2008．6 公共投资规模、居民支付意愿与住宅价格走势 ——基于中国30省市截面数据的实证检验’ 周京奎1 吴晓燕2 (1．南开大学，天津300071；2．天津农学院，天津300384) 摘要：在构建公共物品供给与住宅意愿支付价格关系模型的基础上，利用面板数据检验公共 资本量对住宅的溢价效应。实证结果表明公共物品供给对住宅的溢价值有很大不同：生态环境投 资对住宅的溢价值最高，其次是公共交通投资；教育投资，尤其是高等教育投资的溢价值较高，而以 燃气普及率为代表的城市基础设施投资对住宅也有显著的影响。这说明我国城市居民住宅区位需 求已经向多元化和生态化方向发展，交通易达性是居民住宅选择的重要组成部分，高等教育环境普 遍为城市居民所关注，扩大基础设施投资规模是提高住宅价值的重要手段之一。重新设计房地产税 种和税率是我国房地产税制改革的必然选择。 关键词：公共资本量；支付意愿；住宅价格；溢价值 中图分类号：F293．3文献标识码：A 公共物品供给决定着城市舒适特征，交通易达性、运动设施、开放空间、公园数量、学校数量和质量 及优化城市分区和城市形态都与公共投资有着紧密联系。这表明公共资本量是改善城市交通环境、人 文环境和生态环境的主要推动力。而城市交通环境特征、人文环境特征、生态环境特征是决定居民住宅 支付意愿和住宅价格的主要外部因素。 在规模不断扩展的城市内，交通通达性的提高可以大幅降低人们的通勤成本，进而提高人们对住宅 的支付意愿；随着居民收入水平的提高，对社会服务规模和质量有了更高的要求，尤其是教育服务和健 身服务越来越被关注，而这些服务的提高必然会改善该区位的人文环境，进而提高人们对住宅的支付意 愿；某区位上的绿地、水面面积，可以为人们提供优越的生态环境，在住宅服务需求层次不断提高的今 天，人们更愿意为这些服务支付较高的价格。因此，城市舒适特征与住宅价格之间存在着紧密的联系， 即舒适度越高，越能吸引消费者，住宅价格就越高或上涨迅速；反之，价格越低或上涨缓慢∞。 城市舒适特征所包含的交通属性、人文属性和生态属性，都是消费者在进行购房决策时所格外关注 的内容。这些舒适特征的存在往往与公共投资强度有密切关系，公共资本密度越高，城市舒适属性就越 优越，住宅价格也就越高。然而，目前经济学家们在研究舒适特征对住宅价格的影响时，仅考虑某一方 面，较少从公共资本角度研究该问题。因此，本文的研究目的就是要对公共资本量与住宅价格的关系及 影响差异进行深入探讨。 收稿日期：2008—07—08 作者简介：周京奎(1974一)，男，黑龙江牡丹江人，经济学博士，南开大学经济研究所副教授，主要研究方向为城市房地产经济、城市经济学。 吴晓燕(1977一)，女，四川简阳人，天津农学院人文社科系讲师，主要研究方向为土地经济学、不动产经济学。 基金项目：国家社会科学基金项目“我国公共住房融资主要问题研究”(批准号：08BJY052)、国家社会科学基金重大项目“完善国家宏观 ①本文假设房地产市场已经较为成熟和完善，居民支付意愿与住宅价格具有同质性，即当前的住宅价格是居民的意愿支付租金，住 宅价格的高低体现了居民支付意愿。 一53— 万方数据 本文其余内容安排如下：第一部分将对相关文献进行回顾；第二部分构建公共资本量与住宅价格理 省市的数据，对理论关系进行实证检验，并给出溢价值估计结果；第五部分得出结论。 一、相关文献回顾 在城市经济学产生与发展过程中，有大量学者研究了城市环境特征对住宅价格的影响效应，积累了 丰富的研究成果。本部分将对前人的研究做简单回顾。 该模型中，家庭对区位和消费束的选择由一个静态效应最大化模型来描述。他发现，家庭到市中心的距 个类似的模型证明了阿兰索模型中的交通距离可以用闲暇时间来解释。当距离增加导致的住房成本的 降低被闲暇时间的减少所抵消时，区位均衡就形成了。显然，他们的研究仍把交通费用和时间作为影响 住宅价格的重要因素。 从已有的文献来看，大量的学者把关注点集中在交通易达性与住宅价格或价值关系的实证研究上。 地铁站为例，研究了交通体系对租金和住宅价值的影响，其实证结果显示，到地铁站的距离对公寓租金 道交通项目建设通告发表后，交通线附近的土地价值会随之上升，因此，他们建议土地利用和交通设施 建设