杭州转塘项目市场调研报告课件.ppt

杭州转塘项目 市场调研报告; 本项目是独特的创新型商业地产，业态属于第四代专业市场集群，但又必须采用百货商场模式运营管理方能确保项目的成功和稳定持续的盈利。 在项目开发过程中，人才战略、资源整合、品牌运作、资本运作、政企合作等一系列战略规划与计划必须专业化、系统化的精耕细作与执行到位！ 此次方案主要针对项目开发启动前期的整体定位、发展战略及初步的投资财务分析，待发展思路达成共识，接下来的一系列工作，我们将提供严谨周详的工作计划与执行内容。;之江转塘板块区域解读;1;杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市； 2. 杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强； 3. 杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛， 市场长期处于供小于求的状态； 4. 杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步； 5. 杭州是沿海及内地最主要及最具规模的市场之一，建议以商业和住宅市场为突破口，结合城市规划选择项目。;上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。 杭州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。;杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫;杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位;杭州快速路网模式：高速公路+快速路+主干道;运用地铁缓解城市交通，造就杭州这一“大都市”;铁路建设围绕“四线一桥一枢纽”展开，即沪杭高铁和磁浮、杭宁高铁、杭甬高铁、杭长客运专线、钱江铁路新桥、杭州东站枢纽;杭州市是长三角的经济中心城市之一，其总体经济水平仅次于上海与苏州，人均GDP接近全国水平3倍;近年来杭州市钱江新城与滨江新区的大规模开发，其固定资产与房地产投资都较有规模; 2011年，全市实现社会消费品零售总额2548.36亿元，比上年增长18.7％，扣除物价上涨因素，实际增长13.7％。其中城镇消费品零售额2432.51亿元，增长18.8％；乡村消费品零售额115.85亿元，增长18.4％。分行业看，批发零售贸易业零售额2274.84亿元，增长18.4％；住宿餐饮业零售额273.52亿元，增长21.6％。;消费与储蓄水平与日俱增，人均居住面积相当于全国平均水平;1.杭州市是长三角乃至全国的重要经济中心城市，也是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，荣获“中国十佳宜居城市”、“中国最佳旅游城市”及“中国最佳商业城市”等殊荣。 2. 杭州总体经济水平与人均GDP在全国及长三角主要城市中位居前列。 3. 杭州城市扩张速度快，固定资产与房地产投资规模较大，有一定发展潜力。 4. 杭州是华东地区重要的交通枢纽，未来的沪杭磁悬浮将使其与上海联系更紧密，在建的城市轨道交通将使市内交通更便捷。 5. 杭州市民营经济及外资经济均较发达，民间资本丰厚，居民收入及消费能力较高，购买力很强。 6. 杭州的周边县市是中国富裕度最高的区域，且传统上有移居至杭州置业的习惯，是杭州房地产业的主要购买群体之一。;市场规模：2011年，杭州主城区累计成交各类商品房共23346套，较2010年下滑35.1% 价格趋势：11年商品房成交均价 元/平方米，同比上涨 客源结构：住宅市场以自用刚性需求为主，主要客户群为本地改善性客户及新家庭置业（本地及浙江临近新移民），由于浙江民间资本发达，也有一定比例的本地及周边外来投资者。 市场成熟度：市场成熟度较高，产品品质高，客户档次高。 市场竞争度：国内（万科、保利、中海等）及国际知名开发商（新鸿基，华润，九龙仓，吉宝）集中，本地开发商（绿城、滨江、雅戈尔等）云集，竞争十分激烈。 版块及区域：上城区、下城区、拱墅区（运河、申花）、江干区（钱江新城、九堡、下沙）、西湖区（文教、西溪、三墩、转塘）及滨江区。 发展趋势：鉴于经济预期仍将保持持强劲增长，;2011杭州楼市：缩量 飙升与杀跌，住宅库存迭创新高较年初翻番;　　在成交大幅下滑的同时，09年、10年出让的天量土地，在今年形成集中供应，杭州主城区楼市库存不断攀升，迭创新高。其中，住宅库存由去年年底的13603套，飙升至今年年底的27792套，翻了一倍都不止。 　　下面的表格，非常清晰地显示了杭州主城区今年每个月住宅库存的变化情况。;2012年2月 降价求量 成交、预定量列五年同月第二; 楼市低迷，但房地产开发投资的脚步并未放慢。据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的最新数据，1~2月，杭州市房地产开发投资继续保持较快增长：房地产开发投资134.40亿元，增长4