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基于PFI经济适用房融资 　　摘要：经济适用房是我国住房保障体系中重要的组成部分，由于政府财政力量有限，难以满足经济适用房建设的投资需要。PFI模式的引入为经济适用房融资提供了新的渠道，私人资金的大量引入有利于解决经济适用房项目建设中的融资瓶颈。 关键词：经济适用房；PFI；融资模式 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 0引言 经济适用房兼具经济性与适用性，其建设发展在缓解城市低收入人群购房压力、控制房产价格、带动相关产业发展等发面发挥了极其重大的作用。 1经济适用房建设及融资现状 经济适用房的建设规模、速度、质量及供应体制都与城市低收入人群的现实利益密切相关。经济适用房的经济性是指其价格能适应中低收入家庭的经济承受能力；其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的适用功能[1]。 1.1经济适用房的建设现状 经济适用房至今已经历十余年的发展历程，据2009年国家统计局年鉴资料进行合理估算，城镇居民中低收入家庭约占城镇总人口数的25%，低收入人口约为15502.97万人，按城镇居民人均住宅建筑面积27.1平方米计算，低收入人群的住宅总需求面积为420130.49万平方米，若每平方米建筑面积开发投资额为2117.95元，则经济适用房投资额需求额为88981.54亿元。 另据国家统计局年鉴资料，自1998年至2009年12年间经济适用房仅完成建设面积57093.05万平方米，完成投资额7809.3亿元。截至2011年8月经济适用房投资仅完成投资额653.56亿元。可见目前的经济适用房建设规模及投资额度远远不能满足我国低收入人群对于住房的需求。 1.2常用的经济适用房融资模式 当前我国社会所处的经济发展阶段使经济适用房的需求量远大于其供给量，导致这种现象的很重要的一个原因就是对于经济适用房的资金投入量小。 银行信贷是房地产开发企业的主要融资渠道，其优点是风险小、成本低被房开发企业广泛选择。银行信贷在房地产企业中的大量运用使银行的累积风险增高，房地产价格波动对银行产生直接影响，因而银行信贷门槛也逐步提高，这无疑加剧了经济适用房建设资金不足的问题[2]。 2 PFI模式在经济适用房项目中的运作 经济适用房建设中PFI融资模式的引入，可吸引大量的私人资本，拓宽我国基础设施建设项目的融资渠道，缓解经济适用房建设资金紧张的问题，最大限度的满足社会需求[3]。 2.1 PFI模式的内涵及特点 PFI(Private Finance Initiative)，是指私人部门通过与政府签订设计、融资、建设、资产营运并提供相关服务的合约，将其角色范围拓宽至政府公共部门提供服务的领域，是对BOT项目模式的优化。在典型的PFI模式中，私人机构主要负责设计、建设及项目运营阶段的管理和融资[4]。 PFI模式与BOT模式相比具有以下几个特点：首先，项目管理转向开放式管理；其次，代理制运用广泛；第三，项目运营权在合同期满后可灵活运用。 2.2PFI模式在经济适用房项目中的运作程序 PFI 模式中，私营企业与公共部门之间形成伙伴关系，在项目建设中各自发挥其职能，最终达到提高资金利用率，实现资金价值最大化。其运作程序可划分为四个阶段[5]： （1）可行性分析。评估由政府部门确定的各项目方案整个生命周期内的费用及效益、政府可提供的政策支持等。 （2）谈判签约。由政府部门通过招投标方式确定项目开发商，与之进行谈判并审查其财务能力，逐步完善合同条款，完成项目合同的签定。 （3）开发运营。由私人机构与政府合作成立的 SPC（Special Purpose Company）实施项目的融资、建设（改造）、运营管理。 （4）转移、终止。办理项目转移、清算等事宜，解散SPC 公司，然后由政府接管、运营项目。 3 PFI模式在经济适用房项目中应用的保障措施 3.1法律保障 为保证PFI模式在公私合作项目中的顺利实施，相关政府部门应加快改革公共项目投融资体制，颁布针对经济适用住房建设和供应的法律制度，制定配套的规划补贴政策及相关的优惠扶持方案，从细节方面建立完善的保障法规体系。 首先，制定细致的准入制度。对参与公私合作项目的私人机构进行严格的资格审核，提高投资者的综合素质；其次，进一步完善《招投标法》中经济适用房项目招投标细则的相关规定。提高招投标过程的透明性，保证招投标过程的公正性，增强私人投资者的投资信心；第三，健全《担保法》中关于公私合作项目中政府成为担保人的详细条件，并制定相关的配套制度。规范PFI项目的谈判过程，颁布示范文本，制定合同的审核标准，提出项目项目移交程序并提供意外情况的处理办法等。