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基于主成分研究法北京市商业地产投资环境综合评价 　　【摘 要】商业地产投资环境是商业地产发展的决定性因素之一，本文利用主成分分析法，以北京市各区县研究对象，从城市宏观经济、房地产市场规模、经济增长、市场吸纳能力与社会公共服务五个方面出发，共选取20个评价指标，评价各区域商业地产投资环境，并对评价结果进行分类组合分析，以期为投资者提供参考建议。 【关键词】商业地产投资环境；主成分分析法；评价；北京市 引言 从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后迅速向二、三线城市蔓延。来自国家统计局的资料显示，2001年后我国商业地产投资年均增长33%，其增长速度远远超过了国民经济增长速度。随着房地产市场的日益成熟，商业地产投资环境的研究已成为理论界和政府部门等社会各界关注的焦点。作为房地产的一种业态，商业地产具有很强的周期性和区域性。它的投资价值量大、周期长、产品位置固定、易受经济气候以及国家宏观调控政策的影响，这使得商业地产投资与其他类型的产业投资相比，对投资环境的要求更为严格，对其研究也就更具有实践意义，因此在商业地产发展的过程中，对所选地区的投资环境的了解及对比显得至关重要。此外，认清城市商业地产投资环境状况对市政府制定新的商业地产发展战略也十分重要。[1]本文结合北京市各区县的商业地产投资环境的现实状况，分析了影响商业地产投资环境的内部结构因素，总结了各类商业地产投资环境的类别特征，以期更好地为我国城市房地产业健康发展服务。 一、评价指标体系构建 商业地产投资环境隶属于房地产投资环境，它是指对于一个国家、地区或城市的商业地产投资潜力及风险的综合研究。本文所研究的商业地产投资环境是针对从事房地产开发投资的开发商或投资者而言的，它一方面强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间，另一方面突出该城市房地产市场投资环境的综合作用。 表1 商业地产投资环境综合评价指标体系 目标层 准则层 因子层 商业地产投资环境 城市宏观经济因子（B1） GDP（B11） 人均可支配收入（B12） 人均消费支出（B13） 财政收入（B14） 全社会零售总额（B15） 房地产市场规模因子（B2） 商品房销售额（B21） 房地产开发投资额（B22） 商品房竣工面积（B23） 商品房销售面积（B24） 经济增长因子（B3） 职工平均工资增长率（B31） 常住人口增长率（B32） 租赁和商务服务业增长速度（B33） 销售额增长率（B34） 房地产开发投资额增长率（B35） 市场吸纳能力因子（B4） 销售面积/竣工面积（B41） 房地产销售额/投资额（B42） 星级饭店出租率（B43） 社会公共服务因子（B5） 人均车位数（B51） 人均公路里程（B552） 一般公共服务财政支出（B53） 数据来源：《北京市统计年鉴》 本着科学性与前瞻性、全面性与典型性以及可量化性与数据可得性等原则，结合对前人研究成果的借鉴，本文从城市宏观经济、房地产市场规模、经济增长、市场吸纳能力与社会公共服务五个角度出发，最终建立了一个3层次的综合评价指标体系。目标层为商业地产投资环境评价，准则层选取城市宏观经济因子（B1）、房地产市场规模因子（B2）、经济增长因子（B3）、市场吸纳能力因子（B4）与社会公共服务因子（B5）5个指标。其中，城市宏观经济因子（B1）选取GDP（B11）、人均可支配收入（B12）、人均消费支出（B13）、财政收入（B14）与全社会零售总额（B15）五个因子作为评价指标；房地产市场规模因子（B2）选取商品房销售额（B21）、房地产开发投资额（B22）、商品房竣工面积（B23）与商品房销售面积（B24）这四个因子作为评价指标；经济增长因子（B3）选取职工平均工资增长率（B31）、常住人口增长率（B32）、租赁和商务服务业增长速度（B33）、销售额增长率（B34）、与房地产开发投资额增长率（B35）这五个因子作为评价指标；市场吸纳能力因子（B4）选取销售面积/竣工面积（B41）、房地产销售额/投资额（B42）与星级饭店出租率（B43）作为因子评级指标；社会公共服务因子（B5）选取人均车位数（B51）、人均公路里程（B52）与一般公共服务财政支出（B53）三个因子作为评价指标。[2] 二、研究方法 一般学术研究中的评价方法多采用综合评价法，将大量样本与评价数据进行评分，并利用德尔菲法或层次分析法进行权重赋值，进而加权计算得出评价终值。这种方法计算量巨大，并带有很大的主观性，不能消除各影响因素之间的共线性。本文利用主成分分析法，通过数学变换将土地