基于平均增减量法对贵阳市云岩区近期普通住宅价格预测.docVIP

基于平均增减量法对贵阳市云岩区近期普通住宅价格预测 　　中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2014）01-0269-02 摘要：通过收集整理、统计分析有关贵阳市云岩区2005～2013年普通住宅价格的信息资料，利用平均增减量法对贵阳市云岩区普通住宅价格近几年的变动规律和发展趋势进行分析和判断，进而预测出其在当前贵阳经济发展态势下的近期普通住宅的价格。 关键词：住宅价格 经济发展 预测 引言 20世纪80年代，中国开始实行住房制度改革，住房逐步进入商品化时代，尤其是近年来城市住房价格呈现快速上涨的趋势，且涨幅波动较大，房价成为备受关注的影响国民经济安全的问题之一[1]。住宅价格水平是城市住宅产业发展的重要研究课题，也是城市居民和政府及开发商关注的焦点。揭示住宅价格水平的变动规律和发展趋势有助于消费者选购质优价廉的住房，也有助于政府房管部门及时掌握住宅价格的发展趋势，搞好宏观调控[2]。 贵阳市作为贵州省的经济、政治、文化中心，尤其在近几年国家、政府十分重视贵阳市经济发展的时期，贵阳已经成为一个大步跨越发展的省会城市，经济形势一片大好。同时，随着城市化进程的不断加快，房地产业的发展达到前所未有的高潮，它揭示住宅价格水平未来发展趋势，有助于政府管理部门及时掌握住宅价格分布趋势，同时也可以为购房者及房地产投资者提供相关房价信息，为其投资行为作出科学的判断。本文运用贵阳市云岩区2005～2013年普通商品住宅位置、名称、价格等数据，采用平均增减量法，对贵阳市云岩区普通住宅价格近几年的变动规律和发展趋势进行分析和判断，进而预测出其近期的普通住宅价格，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算提供参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息，同时为政府部门对房地产价格的掌控提供一定参考依据[3]。 1 研究对象与方法 1.1研究区域概况 本文选取贵阳市云岩区作为研究对象，云岩区是贵阳市中心城区之一，位于市区北半部，东、西、北三面与乌当区、高新区接壤，南面与南明区相邻，西北部与白云区交界，东西长17.5千米，南北宽12.5千米。2007年末，总人口62.95万人，其中非农业人口56.9万人；少数民族7万余人。人口较多的少数民族有苗族、布依族。年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，云岩区位于贵阳市南北向“船形盆地”的北部，地处东经106°29′～47′，北纬26°33′～41′。云岩区是贵阳市的两大城区之一，是原贵阳老城的主体部分，是贵州省人民政府驻地所在地区。该区自然环境优美，人文景观较丰富；交通便利，通讯发达，商贸繁荣，为旅游业的发展提供了有利的区位条件。 1.2研究方法 1.2.1理论依据 本文所采用的平均增减量法是长期趋势法估价方法之一。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测、判断房地产未来价格的方法。所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。就房地产价格而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估（具体是预测）某宗或某类房地产的未来价格时，可以搜集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，从而找出该宗或该类房地产价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即预测出了该宗或该类房地产的未来价格[4]。 运用长期趋势法进行价格预测，一般分为4个步骤：①搜集研究对象房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为统一标准（如为单价等），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，做出时间序列表；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出研究对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；④以此模式推测、判断研究对象在未来某个时间的价格。 1.2.2平均增减量法 本文所运用的长期趋势法之一—平均增减量法，是当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时采用其对房地产价格的发展趋势进行分析和判断，以预测未来价格的方法。 该方法的原理如下： Vi=P0+d×i d=[（P1-P0