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大都市边缘区土地开发强度限制 　　摘要：随着经济的发展，城市化进程的加快，城市边缘区显现出巨大的发展潜力和发展空间，成为发展最快、最具活力的区域。城市边缘区土地开发强度控制的问题也受到社会各界的广泛关注。从广义的概念讲城市边缘区属于城市的外围区域，也就是城市和农村之间的过渡区域，是城市和乡村各项特点相互渗透、功能互补的特殊区域。城市边缘区的开发受其自身特征条件的制约要综合运用弹性、刚性以及兼容的手段和方法进行规划方案的制定和实施，除此之外，要综合考虑城市发展的多元化需求以及方案操作的可行性和科学性。确保城市边缘区可以实现可持续性发展。 关键词：大都市边缘区；控制；科学规划；开发强度 中图分类号：S757.4+2 文献标识码：A 文章编号： 大都市边缘区是城市地域组成结构的重要环节，是乡村环境向城市环境转变的过渡区域，是城市化进程中表现最为复杂、最活跃的地区，面对日益复杂多元化的社会背景、竞争激烈地市场环境采用科学的方法有效处理大城市边缘区的土地开发和城市建设的关系，对于建筑物高度，容积率指标以及建筑密度的确定具有重要意义，是合理开发利用规划大城市边缘区土地以及实现我国建设资源节约型社会的重要基础。 一、控制大城市边缘区的开发强度 城市的土地使用结构较为复杂多样，是区域经济、政治、文化以及居民生活环境的重要载体。城市土地的开发强度与城市的区域结构分布是密切相关的，一般情况下区域结构由外向内相应的土地开发的强度则是由低到高的态势。新时期我国城市化的发展，普遍存在着土地资源开发需求大和土地资源稀缺的矛盾，随着市场机制的发展和完善，经济效益和土地开发强度越来越受到人们的关注和追捧。但是，城市的开发并不是无限的，满足城市的生态环境和居民生活环境是城市开发过程中需求首先考虑的问题，因此，要保证环境质量和生态质量的平衡发展，需要确定科学的开发容量方案。 影响大都市边缘区土地开发强度的主要因素 影响大都市土地开发的宏观因素 人口密度、土地资源状况、城市经济发展水平、城市规模大小、经济发展速度和发展潜力、产业结构以及公共基础设施都是影响城市土地开发强度的宏观因素。另外，土地市场的供求关系、科学技术发展水平、公共用品的供给水平、城市规划控制以及土地使用政策也是影响土地开发强度的重要条件。 影响土地开发强度的围观因素 第一，土地的价格。土地的开发强度、使用效率以及空间结构的安排都要受到土地价格的影响和制约。第二，城市在设计规划方面的特殊要求。例如建筑物形态、高度、通道、间距以及绿化的特殊要求。另外，土地开发与周围环境和景观相互影响和制约。第三，土地的用性质。写字楼、旅馆或者商业楼一般情况下要比住宅区、剧院、医院等建筑高。第四，土地的基础设施水平。如果土地的基础设施比较完善、自然生态环境优美，那么该地块的容积就会相应增大。 大都市边缘区控制性详细规划中控制指标体系存在的主要问题 目前申请调整控制性指标等问题在规划实施期间屡见不鲜，归根到底还是控制性详细规划在设计过程中没有充分考虑到地区发展的特殊性，导致指标体系的构建归于僵化缺乏灵活性。 为体现城市规划的灵活性和适应性控制指标体系的建立要以区域发展的实际情况为依据，还要加强对弹性分区、地区差异以及空间形态的分析和研究。大都市边缘区作为城乡结合部，具有特殊性，因此，在规划时详细规划的控制指标的制定要保留足够的发展空间，对不同区域使用不同的控制指标，有利于实现城市边缘区规划的刚性、弹性以及兼容原则，有利于实现城市边缘区经济发展的多元化和可持续性。 大都市边缘区不同类型用地的考法强度控制 现阶段，我国土地利用方面的研究一直致力于城市和农村的模块进行，大都市边缘区土地的开发利用仍然处于基础阶段。随着城市化进程的加快，城市边缘区的发展也不甘落后，加强对城市边缘区不同类型用地的研究具有重要的现实意义和历史意义。土地边缘区土地的开发利用分住宅区、开发区和工业园区、城市后花园、高校文教区、文物保护区以及绿色空间等。 住宅区 随着我国经济的发展，城市化进程的加快，城市人口增长迅速，城市居住分散化是很多城市逐渐显现出形态，并呈现出围绕工薪阶层人群的近域扩散的特点，但是部分地区显现出郊区化的特点，据可靠性数据资料显示，一些高级住宅区逐渐向城市边缘区扩散，住宅新区将成为大都市边缘区土地开发的重要组成部分。 开发区和工业园区 城市边缘区的工业园区和开发区发展较快，是城市发展、制度创新以及科技成果转化的重要窗口，也是城市实现经济、政治、文化新发展的重要基地。工业园区和工业用地的建筑密度要≥30%，工业用地容积率要≥80%，绿地率要≤20%，行政办公和基础服务设施在工业项目中所占有的比例要≤7%。容积率的确定要根据不同