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履行房地产登记职能服务社会化管理 　　房地产登记是登记机构依当事人申请，将房地产权利记载于登记簿的行政行为。由于房地产是社会财富的重要组成部分，房地产登记的对象是不特定的社会大众，因此房地产登记是政府相关部门依法为大众提供物权登记这一公益性服务的重要职责。随着政府职能的进一步转变和社会需求的多层次发展，房地产登记的服务性功能越发突显，登记行为已明显由上世纪八九十年代的偏重管理性向着力于服务性转变，房地产登记在社会化管理中发挥出更加显赫的作用。所谓社会化管理，就是对涉及广泛民众利益的领域进行综合性管理，其基本任务包括协调社会关系、规范社会行为、解决社会问题、化解社会矛盾、促进社会公正、应对社会风险、保持社会稳定等方面。社会管理内容丰富、涉及面广泛，与民生息息相关。而税收、户口、贷款、住房保障、城市规划、城镇建设等社会化管理无不与房地产登记有着密切关系，许多甚至依赖房地产登记信息才能有效地开展各项管理工作。因此，有必要讨论分析房地产登记在社会管理中到底有哪些功能、这些功能的发挥还存在哪些阻力、如何进一步提升房地产登记社会功效，以使房地产登记在社会化管理中发挥更积极的正面效应。 一、房地产登记在现实社会中的积极功能 在庞杂的社会管理系统中，房地产虽然仅是大众作为安居乐业的一个基础物质内容，并非是社会直接管理的对象，但由于其财产价值在家庭及社会资产中的占比之大而成为与广大民众生活以及城市发展密切相关的内容。加上我国当前房屋的私有率高达80%以上，因此，房地产的社会属性得到进一步突显。房地产的自然属性、权利状况等基础信息又往往来自于登记机构房地产登记簿记载的信息，信息的准确与完整直接影响着其他社会管理工作。因此，扎实的房地产登记工作将为社会的高效管理带来不可忽视的作用。 事实上，在我国个人诚信体系尚待建立、法制化进程有待加快的过程中，房地产登记已超出了《物权法》所规定的法律定位，具有更深远的社会意义。第一，房地产登记是维护权利人合法权益的必要法律程序。除《物权法》特别规定的因法律事实而形成的物权外，未经登记的房地产不具有物权效力。即使是因法律事实形成的物权不需登记，但不登记的后果是权利无法得到有效保护。没有物权效力或没有登记的房地产，其权利势必更容易受到侵害而使真正的权利人处于弱势地位，甚至带来一系列的不良后果：无法处分登记、不能有力地证明权利归属、无法顺利开展融资等经济活动，其内在价值将会因为没有登记而削减。第二，房地产登记是保护善意第三人、维护市场交易秩序的必要手段。房地产是重大财产，其权利情况只有经过公示才能为第三人所知晓，也只有经过登记才能为购买者所真正拥有，不经登记确认的房屋产生的交易将埋下诸多隐患。为保护交易的公平和高效，我国法律规定了不动产善意保护制度，即与登记簿上记载的权利人发生的交易，即使名义权利人无权处分，受让的第三方仍受到法律保护。这是市场经济社会保持交易稳定的必要制度。第三，房地产登记是实现房屋融资或流通价值的必要前提。当前，房地产抵押是较为可靠的融资担保方式。另外，房屋的流通价值表现在租赁和买卖，而这两种交易行为都是以合法的房屋所有权为前提，即只有经过登记的房屋才能顺利地实现所有权所要追求的增值效应。第四，房地产登记是实现社会管理其他功能的重要基础和依据。房地产登记最初主要表现为协助纳税功能，发展至今，除纳税功能有增强之势外，还起到司法查封、国家安全局备案、物业维修资金缴纳等多样的协助功能。由于房地产登记是确定并记载权利人相关房地产状况的具有公信力的行为，也是最终关口，因此，房地产登记成为政府、司法等部门执行其自身公务的重要切入点，这使得房地产登记除了主要发挥法律规定的物权功效外延伸出了必不可少的其他社会功能。第五，房地产登记是一个地方城镇化建设、制订城市住房保障计划、推出商品房地块等所需基础数据的重要来源。目前，有产者的房地产登记率较高，在我国发达城市，登记率高达90%。登记率愈高，登记簿信息反映城市建设、拆迁、改造的情况就愈准确。在登记信息支撑下，政府所要实施的城市改造或住房建设计划更可能科学、合理，减少盲目投资、错误决策。 二、房地产登记功能扩大的现实阻力 以上所列的房地产登记如此多的社会功能，目前在许多城市并未真正有效地发挥，关键在于三个原因。一是法律对登记的效力定位和性质是单一的。《物权法》规定房屋所有权、抵押权自登记生效，未提及登记的其他法律效力，如未规定登记应收取契税证明、安全备案证明等等，这就导致各地的操作存在很多不一致的现象。《物权法》是从私法角度也就是从权利保护方面对登记作出的规定，而登记派生的一系列社会功效只是在部门规章、法规中分散地进行零星设置。同时，《物权法》规定的是房屋实施依申请登记，即坚持自愿原则，不登记只是不生成物权，不承担其他法律后果，申请登记不设