浅析店铺转让费.docVIP

浅析商铺转让费的性质认定（注意防止商铺转租过程中高额转让费骗局） 随着社会经济的发展，商铺转租越来越频繁，商铺转让费应运而生，并以一种“潜规则”形式在经济活动中被广泛运用，成为一种承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，得到大家的认可和接受。然而，商铺转让费在潜移默化间成为一种固有交易习惯的同时，也因种种主观或客观的原因引发了诸多经济纠纷。在我国现有立法尚未明确界定商铺转让费性质的情形下，如何从法理上辨析商铺转让费的性质，如何厘清出租人、承租人、次承租人及商铺转让费之间较为复杂的法律关系，已经成为民事审判工作中一个迫切而重要的问题。针对近年来频繁出现的因商铺转让费引发的纠纷，本文将结合审判实践，在现有立法体系下从法理角度进行辨析，力求寻求一条相对合理的救济途径。一、审判实践中商铺转让费纠纷的类型案例一：2008年3月17日，刘某与李某签订《房屋租赁合同》，约定由刘某承租李某所有的商铺一间，租金每年6万元，租赁期限为3年，并约定可以转租。合同签订后，刘某向李某支付了两年租金12万元及押金2万元。2009年3月16日，黄某与刘某签订了《转租合同》，约定刘某将该商铺转租给黄某，租金每年7万元，租赁期限为2年，合同签订后，黄某向刘某支付了两年租金14万元及商铺转让费4万元。租赁期限届满后，黄某要求续租，但商铺所有人李某拒绝继续向其出租。黄某诉至法院要求刘某退还转让费4万元并赔偿损失。案例二：2006年6月，王某与代某签订《房屋租赁合同》，约定由王某承租代某所有的商铺一间，租金每年3万元，租赁期限为4年，并约定可以转租。合同签订后，王某分别于2006年7月、2008年7月向代某支付了全部租金12万元及押金1万元。2009年12月，王某在未告知马某其与出租人租赁合同还有7个月即将到期的情况下，与次承租人马某签订了《转租合同》，约定将该商铺转租给马某，租金每年4万元，租赁期限为2年，合同签订后，马某按约向王某支付了两年租金8万元及商铺转让费3万元。2010年7月，商铺所有人代某以租赁合同期限届满为由要求收回商铺。马某诉至法院要求王某返还房屋未使用期间租金及退还转让费并赔偿损失。案例三：2007年9月，某局将其位于某路的房屋门面租赁给赵某，双方签订了《租赁合同书》，合同约定租赁期限为五年，从2007年8月29日至2012年8月28日止，租金为每月13000.00元。2008年12月27日赵某又将该门面转租给周某，双方签订了《转租协议》，该协议约定按原合同条款执行（即《租赁合同书》）。2009年1月1日周某再将该门面转租给黄某，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为两年，从2009年1月16日起至2011年1月15日止。年租金为306000.00元，每半年支付一次，另外，双方还口头约定了黄某要一次性支付周某250000元的转让费。合同签订后，黄某按约定支付给周某转让费250000元及半年的房屋租金，共计403000元，周某向黄某共出具了两张收条（一张系转让费，一张系半年租金的收条）。合同履行至2009年11月27日黄某突然接到某局通知称，按照市政府规划，市某局大楼门面需全面拆除，并于2010年1月31日整体搬迁。黄某诉至法院要求周某返还房屋未使用期间租金及退还部分转让费并赔偿损失。案例四：2008年9月，张某购买了位于该市商业区某路段的商铺一间，2008年12月，张某与曾某签订《商铺租赁合同》，约定由曾某承租该商铺，租金每年12万元，租赁期限为5年，并约定可以转租。合同签订后，曾某向张某支付了两年租金24万元及押金3万元。2009年12月，庞某与曾某签订了《商铺转租协议书》，约定由庞某承租该商铺，租金每年14万元，租赁期限为4年，合同签订后，庞某向曾某支付了两年租金28万元及商铺转让费8万元。2010年7月，市政部门开始在该商铺外的道路上建设立交桥，商铺外围的道路情况发生了显著变化，商业口岸价值遭到严重影响。庞某诉至法院要求曾某返还未使用期间租金及退还商铺转让费8万元并赔偿损失。综合上述案例，可以归纳出目前商铺转让纠纷主要有以下类型：一是租赁期限届满，次承租人要求享有优先续租权；二是转租合同约定的转租期限期间，次承租人遭遇阻碍其继续承租的事由（如租赁合同期限先于转租合同期限届满、承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等等）时，要求承租人返还未使用期间的租金、退还店铺转让费及赔偿损失。二、现有立法框架内对商铺转让费性质之探讨（一）合法性探讨所谓商铺转让费，是承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下几个因素：1.有形资产的费用，即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固