杭州富阳房产场研究报告.doc

杭州富阳房产 市场研究报告 浙江雅阁广告有限公司 2007年7月13日 前 言 本调研报告以立足富阳市为基础，结合国家的宏观调控政策及富阳地区房地产发展趋势，对富阳市场进行了问卷调查、走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。?本调研报告基于2007年上半年富阳房产市场现状调查所得，著作权归浙江雅阁广告企划有限公司所有。任何单位及个人在没有允许的情况下不得擅自使用及传播。 第一部分 富阳房地产市场研究 一、富阳房地产市场发展整体概况 国务院为了抑制房地产投资的增长和房价上涨过快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上，2006年又联合九部委制定“国六条”政策来调控房地产的发展，但调控政策对当年房地产开发投资影响并不大。由于工业企业退城入园等诸多因素，房地产开发投资快速增长，房价也一直居高不下。房价已大大超过了普通居民的承受能力，而富阳市房地产市场发生了较大的变化，预约登记、排队购房、一房难求的火暴情景已悄然消失；继而国家出台了土地增值税的政策，但是此政策的推出，很大方面导致了开发商将土地增值税增加的费用加在了房价上。受国家宏观调控政策的影响。 今年以来，国家两次调整房屋贷款利率，利率调整致使我市住房贷款利率比上年同期上涨3.4 %，房贷率的上调，一定程度上降低了购房者的贷款买房，今年买房者也相应的比较理智，大多数购房者持观望态度，而开发商们的大部分楼盘的销售情况与往年相比已经不再那么一帆风顺。 虽然受国家的宏观调控政策的影响，但是房地产投资的势头仍是有增无减，2006年富阳市房地产开发投资全年增长32.8%，实现生产总值238.4亿元，比上年增长18.5%。 从房地产开发投资的使用方向看，主要为商品房的建设投资和土地购置费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开发投资总量的93.9%,其中土地购置费增长迅速,增长166.6%。从商品房用途看,住宅投资仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%,其中别墅高档公寓的投资倒是明显下降,为上年的39.6%。商业营业用房的投资增长比较快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比上年增长8.2%。 1、房产市场供量 据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方米，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。 2、商品房空置情况 富阳城区的房子分为两大类：一类是市区中心地段的普通住宅，以多层为主，目前均价在3500元/平方米左右，这些房子主要针对富阳本地市民。富阳市区普通住宅从1998年开始在四五年之间也经历了一个飞速飙升的过程，从每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住宅达到了3500元/平方米以上。目前富阳的可售楼盘不多，基本都处于尾盘，有容大·五环城市花园、现代肖邦、西城·金城花园、海陆·星光园等。人均生产总值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，两年的时间人均GDP增加将近1万元，这预示着富阳经济的飞速发展带动了富阳人民致富之路，对于住房的需求已不仅仅满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有较高的要求。? 5、当前富阳市房市场发展的优劣势 富春山明水秀，以景色清丽著称，富阳是典型的江南山水城市，我市的地理环境决定了房地产市场发展独有的优势和特点。 （1）主要优势： ?? ?①、区位优势富阳毗邻杭州市区，是杭州大都市圈的组成部分，距上海180公里。随着杭富公路的改造，杭州绕城高速、杭千高速的开通，交通设施的现代化缩短了富阳到杭州市区的距离，富阳城区及其与杭州毗邻的银湖区块、东洲区块已处于杭州半小时交通圈之内。 ?②、环境优势富阳风景秀丽，既赋山城之美，又具江城之秀，国家级风景名胜富春江横贯全境，自古有“天下佳山水，古今推富春”之誉。境内众多的山塘水库、低山缓坡，十分适合开发房地产，房产楼盘可依山傍水，别具一格，做到人与自然的和谐统一，能充分满足都市人回归自然的生活理念。 ?③、价格优势??? 目前，富阳商品