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工业用地供需矛盾和解决途径探究 　　【摘要】快速工业化进程中工业用地供需矛盾日益突出与粗放低效利用、投机性需求膨胀并存问题，是保障科学发展与保护耕地红线的重大难题。文章认为，从引起工业用地供需矛盾的主客观原因分析，以工业用地总量动态平衡为目标取向，推进工业用地集约利用，是解决问题的根本途径。当前国家土地调控政策应当重视对工业用地供应及开发利用模式的改革。引入工业房地产发展模式和推进标准厂房租赁制是政策创新的重点方向。 【关键词】工业用地；供需矛盾；集约用地；工业房地产；租赁制 【中图分类号】F424.1 【文献标识码】A 【文章编号】1002-736×（2013）06-0086-04 一、引言 国际经验表明，工业化、城镇化加速阶段是建设用地需求大增的阶段。20世纪90年代中期以来，我国城镇化、工业化进程的明显加快，使得建设用地需求剧增，土地供需矛盾日趋尖锐，广东、浙江、江苏等一些沿海发展较快地区5年就用完了10年的用地指标。同时，我国快速城镇化还将持续较长时期，据预测，2020年我国城镇化率将达58%，建设用地供需严峻形势短期内将难以改变。工业用地是我国建设用地需求的最大部分。据国土资源部调查，2004年以来工矿用地在建设用地供应总量中所占的比例长期维持在43%以上，一些地区达50%甚至更高（张晏，2006），远高出发达国家一般水平。各地政府基于招商引资发展地方经济，盲目被动满足企业用地需求，致使工业用地供应过多、增速过快，直接威胁到国家18亿亩耕地保护红线，也诱发企业用地需求的无限膨胀。破解工业用地供需矛盾，保障科学发展与促进耕地保护刻不容缓。近年来，各级政府围绕土地使用标准控制、推行招拍挂出让等积极拓展建设用地内涵空间，对缓解工业用地供需矛盾产生了积极影响。但当前企业宽打宽用、低效利用、圈地囤地现象并未根本遏制。本文从工业用地供需矛盾主客观原因分析人手，重点探讨可行的解决途径及其当前的调控政策重点。 二、工业用地供需矛盾的成因剖析 （一）工业用地供应及利用中的悖论及其表现 我国工业用地市场供需日趋紧张有其客观必然性。人多地少、耕地短缺的基本国情决定建设用地经济供给长期不足；而工业化快速发展必然引致巨大的工业用地客观需求。特别是在当前经济全球化和国际产业大转移背景下，我国大量承接国际制造业转移，不仅成为“世界工厂”，也使得工业化快速发展。据工业化进程蓝皮书报告，我国当前已进入了工业化中期的后半阶段，工业化速度明显加快，预计再经过10～13年的加速发展，2015～2018年我国工业化水平综合指数将达100，基本实现工业化目标（陈佳贵、黄群慧等，2007）。 土地作为基本要素，理论上当供求关系紧张时，在需求拉动下地价必然上涨，土地要素更多地被劳动力、资本等要素取代，土地利用在趋向更加集约的同时供需矛盾得以缓解。但我国当前的情形却与之完全相悖。一是作为土地供应者和管理者双重身份的地方政府，因招商引资竞争需要，热衷于巧立名目设立各级各类开发区、园区，热衷于多供地、低价供地。二是作为需求者的用地企业，热衷于多要地、多圈地、搞土地投机，从中渔利，致使工业用地供应过多、增速过快、结构失衡、布局分散和效率低下等问题突出。目前我国工业用地占城镇用地比例高达21.79%，而国外城市用地中工业用地仅约占10%；人均工业用地面积大大超出15～25m2/人的国家标准；全国闲置、批而未供的土地近400万亩，相当于全国一年新增建设用地计划指标。三是土地开发利用及投入产出强度普遍低下。据调查，整个长三角地区的工业用地平均产出率仅2亿元/km2，只相当于国际平均产出率的1/80；一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也仅0.3～0.6，投资强度每亩几十万元的有不少（张晏，2006）。工业用地的大量粗放、低效配置及投机性需求膨胀，大大加剧了工业用地的供需矛盾。 （二）工业用地粗放低效利用的原因 造成工业用地供需矛盾突出与粗放低效利用、投机盛行并存的悖论，既有财税制度、经济发展方式和政绩考核等宏观体制层面原因，更表明现行土地制度及工业用地管理政策存在不少问题。 1.工业用地市场配置机制不健全。市场机制是资源集约高效配置的基本手段。我国国有土地产权制度的固有缺陷，使得地方政府的土地利用目标取向容易与中央目标偏离，产生“委托一代理”问题。由于工业用地具有强外部性和对地方政绩、就业等的综合影响，地方政府更倾向于采取有别于商业、住宅用地的低地价策略，服务于招商引资和发展地方经济“第一要务”。尽管工业协议出让已被禁止，但在强力行政干预下，工业招拍挂的市场配置机制仍不健全，出让价格信号仍较大程度上背离了市场供求及其资源稀缺的真实状况，致使一方面企业倾向于更多利用廉价的土地资源替代资本投入，直接导致工业用地需