我国现行城住房制度必须改革-大风出版社.pdfVIP

  No. 2016~14 2016 11 16 *********************************************************  我国现行城市住房制度必须改革 中国土地勘测规划院研究员 黄小虎 大约从2003 年开始，我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调 控措施。但是道高一尺魔高一丈，房价在调控中一路高歌猛进，已经成 为严重的民生问题和社会问题，也成为舆论界和研究界关注的热点。 综合十几年来各界的研究、分析、建议，影响房价的因素有，城市 人口变化引起的需求变化，土地供应量，货币供应量，银行房贷政策如 首付比例、利率、限贷，行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份， 此外还有市场管理，税收管理等等诸多方面。以上这些，基本属于影响 房价的短期因素。 对房价长期走势起决定作用的因素，是相关的制度建设和改革。其 中，第一位的是住房制度，其次是土地制度、财税制度、投融资制度、 户籍制度等等。 多年来政府的调控，主要围绕短期因素展开，调控的效果不佳，房 价甚至越调越高。其原因就在于，没有针对制度建设的缺失，深化改革。 2009 年之后的几年间，笔者陆续发表〈对我国房地产业的再思考〉、 〈我国城镇住房制度改革思路的演变〉、〈解决城市居民住房问题应实 行“三轨制”〉、〈关于保障性住房〉等文章，1 从不同的侧面，分析 我国城市住房制度存在的问题，提出改革的建议。本文下面的论述，在 很大程度上是重复过去的观点，但有新的分析，对有关方面的批评更加 直截了当一些。 一、城市住房制度改革历史回顾 20 世纪80 年代，国务院成立住房制度改革领导小组，在组织各界、 各地调研、试点基础上，探讨改革思路，拟定改革方案。经过较长时间 探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是 “租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房） 则是政府建房，合作社建房，私人建房和开发商建房并举。 我理解，租售并举，是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展，消 费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力，自主选择住房消费方 式。政府建房，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非 盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私 人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人 群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路，在国务院 80 年代末和90 年代初出台的住房制度改革方案中，都有所体现。 按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐                                                         1 以上文章分别发表于：《开放导报》2009 年第5 期；《红旗文稿》2010 年第1 期；《中 国房地产业》2010 年第7 期；《学习时报》2011 年7 月19 日；《上海国土资源》2012 年 第1 期。   2 山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。 例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90 年代初，全国有五 千多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅 合作社章程；建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了两次全国 性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。 但是，1998 年以后全面推行的房改，却偏离了最初的改革思路。 只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年，误导了人们的住房消费观 念。住房供应方面，政府长时期缺位；私人建房始终没有得到法律和制 度的规范；曾经生机勃勃、欣欣向荣，受到政府大力支持的住宅合作经 济，突然间偃旗息鼓，了无声息。结果，开发商成了住宅市场的唯一供 应渠道，没有任何竞争对手，使其居于市场的制高点，掌握了最终定价 权。由此，才会产生五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。 各种势力、各类人等，纷纷菌集在开发商周围，分享房价大餐。普通购 房者则成了砧