锦贸大厦业日常管理.docVIP

锦贸大厦物业日常管理 编号：DY—WI—JM—GL—5 工作安排 8:15~8:30晨会（周1～周5）；9:00~17:30本周总结，下周计划（周6、周日）；8:30~9:30巡视；9:30~11:50跟踪监督；13:10~15:30学习、培训、整理档案；15:30~16:00巡视；16:00~17:50走访、回访。 工作内容 跟踪监督 日常：3遍/d 巡 视 日常：2遍/d 走 访 3次/周，1遍/月 回 访 处理率：100%，回访记录100% . 检查项目 1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.车辆管理5.治安6.清洁7.绿化8.维修9.仓库察看10.机电设备11.社区活动12. 内务巡视 检查内容及处理方法 处理方法 1.记录巡视发现的问题，搜集用户的反馈意见 2.对巡视中发现的问题，分类进行处理 ①通知相关部门处理 ②发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修 ③即行处理轻微不合格项目 ④发现违章行为按“违章处理规定”执行 ⑤发现的严重不合格，填写纠正措施报告 ⑥发现隐患填室预防措施报告 周检项目 全面检查大厦各项工作，着重对房屋日检中发现不合格项进行检查处理 处理办法 管理处经理组织各部门主管，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施并上报品质部 考核标准 平时日检、周检、月检按ISO9002质量体系考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准 工程机电运行与维修保养 编号：DY—WI—GL—GC—5 主要内容 动力班 空调班 电梯班 值班：保障大厦供水、排水、供电、电梯、空调等正常运作并做好记录，遇外线停电，发电机30分钟之内正常供电。 巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录 秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。 负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。 定期清洁所管设备和设备房。 负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 负责监督分承包方对电梯、冷水机组的维护保养，并做好记录。 维修班 负责机房以外的公共设施、设备，各项维修保养工作并做好记录。 负责综合布线系统线路畅通，录像监控系统线路畅通。 负责为用户提供维修服务，接到派工单15分钟内到达现场，零修及时完成，完工后清洁现场，作完整的维修记录。 负责对机房以外的公共设施设备进行全面的巡视、检查，发现问题及时处理。 检查项目及处理方法 检查项目 1.高、低压配电柜2.干式变压器3.电缆沟4柴油发电机组5.油箱6.冷却塔7.生活水泵8.水池、水箱9.排污泵10.粪便池11排水沟槽12. 录像监控系统13.综合布线系统14.强、弱电间15.管道间16.卫生间17.冷、热水机组18.冷、热交换站19.冷冻水泵20.冷却水泵21.冷却塔22.补水箱23.新风机24.电梯机房25.电梯井坑26.电梯厅门27.电梯轿厢28.避雷设施29.航空障碍灯30.霓虹灯广告31.拉栅门32.公共区域照明、33公共区域用水 处理方法 按照公司ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报管理处经理并提出纠正措施 考核标准 日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；年终考核按国家（优秀示范大厦）标准考核 锦贸大厦物业日常维修养护 编号：DY—WI—GL—6 工作安排 8:30~9:00处理用户申报投诉；9:00~9:30跟踪监督；9:30~11:50维修养护；13:10~15:30巡视维修养护；15:30~16:00整理学习；16:00~17:50回访。 主要工作 房屋主体 室内：小修30h，一般故障2d，最多不超过8min，较难故障3d内。48h跟踪验证。 楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查1次，3~4年全面修补。 屋面：每年全面检查1次，每年雨季前须检查1次，发现破损及时修补。 公共设施 室外污水系统：每年检查1次，发现问题及时修补。 道路车场：每天检查1遍，随坏随修。 通讯线路：每月检查1遍，随坏随修。 明暗沟：检查每周1遍，随坏随修。 供水、电、空调管道线路：每月检查1遍，中小型维修通知维修部门。 楼道灯、路灯：每周检查1遍，即坏即修。 公共门窗、楼梯扶手：每周检查1遍，即坏即修。 公共卫生间洁具、器材：检查每周1遍，随坏随修。 录像监控系统线路、器材、器具：检查每周1遍，随坏随修。 检查项目及处理方法 检查项目 1.地基基础2.梁柱板主体3.墙体4.顶棚5.楼梯扶手6.公共门窗7.隔热层8.水箱水池9.屋面扶栏10.消防设施（器材）11.霓虹灯12标识13.散水14.楼板地面砖15.上下雨污水管16.设备房17.道路18.电缆沟盖