商业地产研纲要148553380.docVIP

尚正行观点:商业地产的前期调研 房地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。 什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。 ??? 1、经济环境的分析和研究；  2、区域城市结构调查与发展规划；  3、商业发展规划和政策研究；  4、区域商业结构的市场调查与分析；  5、典型性调查与研究；  6、未来商业地产的供应量分析；  7、消费者消费行为的调查与研究；  8、立地条件研究；  9、商圈的确定和研究；  ???经济环境的分析和研究 ???商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面：? ??? 1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；?  2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；?  3、全社会消费品零售总额；?  4、全市商业增加值；?  5、城乡居民的人均和可支配收入；?  6、城乡居民储蓄存款余额；  7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；  8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策； 3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。  ??? 区域城市结构调查与发展规划 　　如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如：? ??? 1、公共设施状况；  2、交通体系状况；  3、道路状况、通行量；  4、区域城市性质与功能特点；?  5、各区域的城市机能组成；?  6、城市规划政策与方向；?  ??? 这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。 　　在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。?  ??? 区域商业结构的市场调查与分析? 　　前面我们进行的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业结构的调研主要包括以下几方面： ??? 1、地区间的销售动向；?  2、业种间的销售动向；?  3、商业地区间的竞争状况；?  4、大型主力店的动向；  5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。  ? ??? 典型性调查与研究 ??? 知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地和城市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。调研时可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各业态的现状和结构特点，以便做出一个综合性的竞争分析。 ??? 未来商业地产的供应量分析 　　对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所