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浅论租赁权不属于用益物权 　　【摘要】租赁权是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的一项权利制度，近年来，学术界对租赁权的性质一直争议不断，对租赁权的债权性质产生了质疑，认为租赁权属于用益物权，出现了租赁权物权化学说。而本人作为法学学习者，始终坚持认为租赁权应归属于债权，不属于用益物权。本文将对租赁权的性质作深入的探讨，从理论上分析租赁权不属于用益物权。 【关键词】物权，租赁权，用益物权 一、“买卖不破租赁”的租赁权物权化学说存在理论上的不足 物权是物权关系中的物权人依法对特定的物进行管领支配并享受物之利益的排他性财产权利。物权的特征有物权的客体是物，物权是支配权，物权是对世权，物权具有优先性，物权具有追及性，物权的种类和内容采法定主义，物权的变动采公示主义。 “买卖不破租赁”是指在租赁关系成立后，出租人又将租赁物转让给第三方，而原已经存在的租赁关系仍然对第三人有效，承租人扔可向受让人主张租赁权。对此问题民法学界认为这是赋予了租赁权物权化的效力使然。这也是租赁权物权化观点的来源。 各国立法也普遍承认买卖不破租赁规则，认为在不动产租赁中，先设定的租赁权优先于在后的所有权或者抵押权。我国《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第190条也对此作出了明文规定。 本人认为这是基于现实生活中的住房压力为了保护承租人的利益作出的特殊规定，并不说明“买卖不破租赁”就是租赁权物权化的理论来源，说通俗了就是为了解决实际问题而赋予承租人先于买受人或抵押权人的优先权的例外性规定。如果据此硬要说租赁权是物权，那租赁权就应该具备上述提及的物权的特征。但事实上，租赁权的特征是，客体是要求出租人交付租赁物的行为；租赁权不具有支配力，只能要求出租人履行租赁合同；租赁权是对人权；租赁权不具有追及性；租赁权的种类和内容不是法定，而是约定；租赁权的变动不需要公示。这与上述物权特征完全相悖，而与债权特征相吻合，因此本人认为，租赁权不属于物权，不能简单的把租赁权物权化，租赁权属于债权。 二、租赁权不属于用益物权 物权包括所有权、用益物权和担保物权。上述内容已经充分说明租赁权不属于物权，下面着重分析租赁权不属于用益物权而属于合同之债权。 我们首先先明确两个法律概念，“租赁权”和“用益物权”，以有利于理解和界定探讨范围。租赁指出租人将其财产在一定期限内出租给承租人使用，承租人按租赁合同向出租人交付租金，并在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人而产生的一种民事法律关系。所谓租赁权，就是承租人基于租赁合同而产生的权利，指承租人按照租赁合同对租赁物享有的占有、使用和收益的权利。 用益物权，指非所有人对他人之物享有的占有、使用、收益和有限的处分权利。《物权法》第三编中明确规定的用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，第122条和第123条规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，其中没有规定租赁权为用益物权。而根据《物权法》第5条：物权的种类和内容，由法律规定。因此，租赁权不属于用益物权。 （一）租赁权与用益物权的区别： 1、相同点。对比上述两个法律概念，都是对他人之物所享有的占有、使用、收益的权利，似乎租赁权符合用益物权的特征，但我们不能仅仅依据此形式上的相同处就推论得出租赁权属于用益物权，这是对谨慎的严密的法学理论的不负责任。 2、不同点： （1）《物权法》例举式规定的用益物权的客体都是不动产，而租赁权的客体不仅包括不动产，还包括动产。 （2）在权利范围上，用益物权人对标的物享有占有、使用、收益和有限的处分权利（如权利人可以采取转让、抵押等方式流转用益物权），而承租人对租赁物只享有占有、使用和收益的权利，如果承租人要转让租赁权，必须经过出租人的同意，否则应当承担违约责任。 还有，因为用益物权的客体多为土地等自然资源，用益物权人为了满足生活、生产需要，实现物的使用价值，尽其经济效用，会进行大量的投入。用益物权人对标的物的利用，只要不违反国家的限制性规定，可以最大限度的充分利用和开发，国家强调的是宏观经济的发展、资源合理开发和充分利用；而租赁权只能在出租人的限制性允许下有限的使用租赁物。 （3）权利内容是否法定不同。用益物权的权利内容是《物权法》明文规定的，而租赁权则是租赁合同约定的。例如使用期限的限制，用益物权的使用期限是由《物权法》分类规定，而租赁权的租赁期限由双方当事人自由约定。 （二）对租赁权人对租赁物的优先购买权的分析 目前承租人的优先购买权是被人们认为租赁权具有物权特征的一个明显标志，但是，这并不能说租赁权就是用益物权。第一，承租人所享有的优先购买权是指在同等的条件下可以要