商业写字楼运营费用商业写字楼运营费用.doc

商业及写字楼的运营费用计算明细 商业运营费用说明 物业管理费收入 参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。 运营管理费用 运营费用支出 比例 员工薪金福利 20.00% 清洁及灭虫费 7.00% 绿化养护费 0.60% 保安管理费用 0.60% 节日装饰 0.90% 保险费 0.60% 行政费用 1.60% 日常管理杂项支出 0.20% 收入税金 5.20% 不可预见费用 0.3% 管理人酬金 4.00% 开办费分摊 1.00% 公共设施维修保养费 10.00% 公共能源费(不含空调费) 17.00% 空调能源费 31.00% 合计 100% 经营管理费用 1） 营销推广费：按经营收入的3% 估算； 2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取； 3） 经营管理团队办公成本和薪金 员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。 部门 职务 人数 级别 薪金（万/年/人） 总办 总经理 1 高层 50 秘书 1 基层 4 行政部 文员 1 基层 4 人事部 主管（薪酬招聘） 1 中层 10 财务部 会计 1 基层 8 对账员 1 基层 6 IT部 网络维护 1 基层 6 招商部 总监 1 高层 30 招商主管 3 中层 15 招商人员 3 基层 8 文员 1 基层 4 市场部 活动策划、广告、美工 2 基层 6 营运部 总监 1 高层 30 楼层经理 3 中层 20 楼层主管 3 中层 10 客服主管 1 中层 10 客服人员 5 基层 8 合计 30 373 办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。 ? 商业经营收入及运营成本测算表 说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。 写字楼运营费用说明 物业管理费收入 参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。 运营管理费用 运营费用支出 比例 员工薪金福利 25.00% 清洁及灭虫费 7.00% 绿化养护费 0.40% 保安管理费用 0.30% 节日装饰 0.40% 保险费 0.60% 行政费用 1.60% 日常管理杂项支出 0.20% 收入税金 5.20% 不可预见费用 0.3% 管理人酬金 7.00% 开办费分摊 1.00% 公共设施维修保养费 10.00% 公共能源费(不含空调费) 20.00% 空调能源费 21.00% 合计 100% 经营管理费用 1）营销推广费：按经营收入的1% 估算； 2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取； 3） 经营管理团队办公成本和薪金 员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。 部门 职务 人数 级别 薪金（万/年/人） 总办 总经理 1 高层 50 秘书 1 基层 4 行政部 文员 1 基层 4 人事部 主管（薪酬招聘） 1 中层 10 财务部 会计 1 基层 8 对账员 1 基层 6 IT部 网络维护 1 基层 6 招商部 招商主管 1 中层 15 招商人员 3 基层 8 市场部 活动策划、广告、美工 2 基层 6 营运部 总监 1 高层 30 物业主管 1 中层 15 物业人员 3 基层 8 客服主管 1 中层 10 客服人员 5 基层 6 合计 24 248 办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。 写字楼经营收入及运营成本测算表 说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。