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房地产专业名词解析 房产：特指房屋产权，其中包括房屋的使用权、占有权、处置权、收益权。 地产：土地的使用权以及地上建筑物的所有权。 房产转让：房产所有人转变产权，特制房产的买卖、赠与、交换、抵债、作价出让、并购等。 房产市场的分类： 商品房住宅市场 商业用房：办公用房（写字楼、营业用房、商铺） 商住两用房：既有住宅又有商业用房 商住办综合用房：商业、居住、办公混合建筑 房地产市场的属性及特点 属性： A、地段固定，不可更改； B、地域特性强； C、 v价格高； D、实用性强； E、使用年限长； 特点： A、投资量大； B、周期长； C、风险大； D、回报率高； 土地的获得方式： A、行政划拨：公、企、事业单位用地，向政府交纳少量土地使用费；经济适用房、廉租房、安居房等为解决住房问题而开发的土地。 B、批租：即协议出让，协议方为土地出让方和房产开发商，土地评估后，经双方协商由获取方向出让方交纳土地使用权费后获得土地。 C、拍卖 D、挂牌 E、转让：土地转卖。 土地出让年限： 住宅：70年 商业用房：50年 营业用房：40年 内销房：顾名思义即本国公民购买的房产。 外销房：即所有人均可购买的房产。 安居房：政府建造，划拨或低价出让，按成本价出售的商品房。 平价房（经济适用房）：划拨土地，再上市上有时间限制的商品房，并且在 转让时必须补足地价款。 公房：为解决国有企业、事业单位职工住房条件，带有福利性质的住房，现有公房可分为不可售公房（厨卫不配套）、老式公寓房和可售公房（厨卫独用）。 一级市场：地产市场。 二级市场：房产市场和土地二级市场（土地转让） 三级市场：房产的转租、转让（置换）。 生地：待开发的国有土地、离城镇较远，没有基础设施。 毛地：有地上建筑物或附属物的要被改建土地（三通一平）。 熟地：完成市政基础设施的国有土地（七通一平） 三通一平：水通、电通、路通，场地平。 七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、天然气（煤气）、路通，场地平。 裙房：连接高层的低、多层，不超过２４米。 低层：建筑高度不超过１０米，通常为１—３层的建筑物。 多层：建筑高度在１０～２４米的建筑物，通常为４～７层的建筑物。 高层：建筑高度在２４～１００米的建筑物，通常为１０层以上的建筑物。 注：习惯上９～１２层的建筑物称小高层；７～９层称中高层； 超高层：大于１００米的建筑物。 条式建筑：建筑面长度大于30米（含）的各类建筑。 点式建筑：建筑面长度小于30米的各类建筑。 建筑面积：套内建筑面积+公摊建筑面积。 套内建筑面积：套内使用面积+台内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积：使用者实际使用的面积 套内墙体面积：是指非公共墙体水平投影面积（即墙体厚度）+套与陶之间，套与公共建筑空间的分割墙及外墙为其使用墙的面积，其面积以其水平投影面积（即墙的厚度）的一半计算。 阳台建筑面积：封闭阳台按实际面积计算，未封闭阳台按实际面积的1/2计算。 得房率：套内建筑面积/套内建筑面积之和。 公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。 公摊面积：是指电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备、公共厅和过道、地下室、值班室、其他用房和公共墙体的面积。 注：公共墙体面积是指套与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）面积，以墙体水平投影面积的一半计算实际面积。 间距（栋距）：两栋房子相对部分外墙之间的最小垂直距离，一般为1：1.3，地中心区域可以是1：1（或1：1.1—1：1.2）。 容积率：套建筑面积/占地面积。 建筑密度：建筑物底层面积/整个占地面积。 绿化率：地面绿化面积/整个占地面积（水面也算绿化） 层高：两层楼板墙中线之间的高度，2.8米。 净高：楼板面到上层楼板顶的高度。 面宽：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，又称开间，面宽越宽采光度越好。 进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮的实际长度。 桩基：根据地质情况不同采用不同的桩基。常见的有灌注桩、钢管桩、预制桩、夯扩桩。 灌注桩：直接到钢管中灌注混凝土，钢管取出（嘉兴最常用）。 夯扩桩：大头桩扩散（强行挤压混凝土，使其扩散）。 钢管桩：钢管中灌有混凝土，打入后不再取出。一般成本较高，是常用灌注桩的2倍，高层建筑物采用。 预制桩：钢筋混凝土做好后直接钉入。 沉降：一般建筑物的墙角处有沉降监测点，高出室外低平30公分。 剪力墙：上下受压承重扭曲，产生扭矩，有剪力墙平衡，基成份为钢筋混凝土，用于抗折，故又称抗折墙。 建筑结构：木、泥木、砖木、砖混、框架、钢等结构。 砖混结构：有梁有柱（主要为构造柱、抗震、也有承重柱），有承重墙。 框架结构：有梁有柱，无承重墙，钢筋混凝土做梁柱。 钢结构：主要用钢材做梁柱，混凝土比例相对框架结构少，主要用于梁跨度较大，自重轻的建