物业发展建议培训物业发展建议培训.doc

物业发展建议培训 概述 内容 注意事项 主要内容 概 述 概述 项目策划流程 市场调研 项目定位 物业发展建议 营销策略 销售执行 概述 物业发展建议 项目开发建议 产品建议书 目的 使项目定位落实到产品中； 用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场； 为后期营销提供具有竞争力的卖点。 角色 不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁； 不可过于追求技术细节。 概述 原则 市场主导 大胆设想，小心求证，适度超前 符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势 标准化，规范化 MECE 原则（完整性 / 独立性） 报告内容解释 基本框架 ? 1 、项目规划设计要点及原则 2 、项目开发模式 3 、项目整体构思 4 、建筑空间组合 5 、景观与环境设计建议 6 、道路系统与交通组织 7 、公建与配套设施（非商业） 8 、商业规划建议 9 、建筑单体及风格建议 10 、户型建议 11 、装修标准 12 、结构及设备设施建议 13 、细部亮点营造 14 、分期开发建议 15 、物业管理建议 整体思路 专业建议 细节建议 实施与管理 规划设计要点及原则 规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括： 总用地面积 计容积率用地面积 总建筑面积 其中：住宅、商业 容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑限高 建筑退后红线要求 日照间距 车户比（车位数） 其他要求 规划设计要点及原则 关键指标解释 覆盖率＝建筑基地面积 / 总用地面积 绿地率 = 内各类绿地面积 / 总用地面积 （新区不低于 30% ，旧区改建不低于 25% ） 容积率 = 总建筑面积 / 总用地面积 居住区分级： 强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积 环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距 规划设计要点及原则 深圳市居住用地强度控制指标 3.2 ≦ 2.4 ≦ 1.8 ≦ 1.0 ≦ 0.3 组团 2.8 ≦ 2.0 ≦ 1.5 ≦ 0.8 ≦ 0.3 小区 容积率 高层（ 10 层以上） 中高层（ 7-9 层） 多层（ 4-6 层） 低层（ 1-3 层） 独立式住宅 住宅层数 22 % ≦ 22 % ≦ 30 % ≦ 23 % ≦ 32 % ≦ 25 % ≦ 35 % ≦ 30 % ≦ 16 % ≦ 12% 组团 小区 建筑密度 规划设计要点及原则 规划设计原则 （一般原则） 效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化） 以人为本原则 适度超前原则 品质优先原则 与周边环境相协调原则 景观均好性原则 景观价值最大化原则 可持续发展原则 （特性原则） 弹性原则 公共资源私有化原则 公众参与原则 项目开发模式 特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。 案例一：中航格澜郡—— PUD 开发模式 PUD 即 planned?unit?development ，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。 PUD 意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。 （国外案例： 马利纳沙 —— 低密度高尔夫社区 ) 案例二：奥林匹克花园——大盘开发模式 项目开发模式 复合地产———体育 + 地产 城市营运 品牌输出 项目开发模式 奥林匹克花园——大盘开发模式 A1 模式（控股型项目） A2 模式（控股型项目） B 模式（参股型项目或加盟型项目） C 模式（示范型项目） 项目开发模式 案例三：万达商业城——“订单式”商业地产开发模式 零售商 市场调研 开发商 获取土地 开发 招商 销售 套现获利 租金收益 出租 后期经营 项目整体构思 规划理念 ——开发建设主题 具体分类： 人文类——历史文化、地域文化、城市文化等 景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等 生活理念类—— SOHO 、 SOLO 、闲适生活、健康生态社区等 风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等 案例：坂田万科城—— 西班牙风情 中海阳光棕榈园—— 阳光暖暖，日子散散 项目整体构思 项目功能布局 一般情况下，项目主要用地功能包括： 住宅 商业 公共服务设施 绿地 道路 功能布局主要原则： 方便生活，有利安全防卫和物业管理； 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； 合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的