英德市房地产市场调研报告.ppt

Part 2英德市房地产市场分析/ 区域房地产市场分析 成交客户主要来自城区，周边镇富裕人群开始入城置业，对广州客的吸引力偏小 英德全市共辖23个乡镇和一个街道行政区，近年来周边大站、黄岗、连江口、望埠、云峰、大站等镇区富裕家庭涌入城市置业，加快了英德市城化进程。 城区 Part 2英德市房地产市场分析/ 区域房地产市场分析 主力成交客户来自市区精英阶层，投资客数量较少 英德城区 外来就业 泛珠三角 周边镇区 候鸟人群 【主力客户】 【次要客户】 【边缘客户】 改善居住 刚性需求 改善居住 刚性需求 过渡居住投资需求 四房以上：140～180㎡ 两/三房：80～110㎡ 三/四房：120～140㎡ 两/三房：80～110㎡ 一/两房：60～80㎡ 一/两房：60～80㎡ 需求次序 客户区域 需求方式 需求户型/面积 企业主/高层管理 公务员/企业员工 乡镇领导/公务员 在外工作者 驻英德工作者 清远/广州投资客 客户群体 英德属于三四级城市，且受区位制约交通较不便，因此主要以市区客户为主,他们来自各企业的主导者或各行业的精英；辅助客户主要以周边镇区乡镇领导、公务员或在外工作者；投资客主要以经清远、广州客户为主，数量非常少。 Part 2英德市房地产市场分析/ 后续供应情况 2011年的供应量高达46.8万方，库存压力和竞争压力剧增 项目名称 占地面积 （万㎡） 建筑面积 （万㎡） 预期潜在供应（万㎡） 11年供应 预期（套） 备注 11年 12年 13年 碧峰华府 10.0 43.0 6.5 6.8 7.0 约600套 预期开发周期7年 山水龙城 2.2 10.0 2.8 3.2 3.0 约250套 预期开发周期4年 盛世豪园 3.0 9.0 2.0 1.5 — — 约160套 预期开发2年 仁兴项目 7.8 33.02 3.5 4.5 5.0 约290套 预期开发周期6年 新天地 22.0 50.0 4.0 4.5 5.0 约260套 预期开发周期10年 鸿达花园 9.3 42.0 3.0 4.5 5.5 约250套 预期开发周期8年 翡翠银湾 1.5 7.8 2.4 — — — — 约120套 — — 富域城 — — — — 3.0 — — — — 约250套 新项目 星河国际 — — — — 2.0 — — — — 约160套 新项目 花样年华 — — — — 0.7 — — — — 约50套 — — 臻景豪庭 2.9 8.2 2.5 3.0 2.7 约210套 新项目 盛华豪苑 1.6 10.0 3.5 3.5 — — 约300套 预期开发2年 星湖花园 1.2 5.0 2.5 — — — — 约200套 — — 浈阳东路（项目） — — — — 3.0 — — — — 约250套 新项目 浈阳东路（项目） — — — — 2.5 — — — — 约210套 新项目 和平南路（项目） — — — — 2.0 — — — — 约160套 新项目 广场路（项目） — — — — 0.95 — — — — 约80套 新项目 合计 — — — — 46.8 — — — — 约3800套 — — 2011年供应18.6万方，但上半年仅成交7.2万方，库存高达11.4万方，加上未来2年市场供应接近60万方，市场的竞争将非常剧烈。 Part 2英德市房地产市场分析/ 小结 本案审视 3 项目区位分析 项目本体分析 Part 3本案审视/项目区位分析 项目处于中心城区核心地段，城市北向发展轴上 项目北临城市道路富强路，西侧为建设路，东为迎春巷，生活配套成熟，交通便捷。 未来英德向北发展中央商务区，项目正处发展轴上，发展前景非常好。 万峰广场 中心城区 未来CBD 未来CBD 发展轴 Part 3本案审视/项目区位分析 周边生活、休闲、商务和交通配套齐全，宜居宜商 商业街 步行街 休闲广场 百货 购物中心 游艺城 Part 3本案审视/项目本体分析 本案的规模小，容积率超高，居住的舒适度欠佳 项目效果图 Part 3本案审视/项目本体分析 地块现状仍为破旧村屋，四至的环境较差，市场形象需要重塑 Part 3本案审视/项目总结 项目属性： 中心城区 核心商业地段 小规模 高密度 商住项目 项目发展建议 4 Part 4项目发展建议 住宅 竞争项目情况 项目 占地面积 建筑类型 主力户型 卖点 维多利广场 1.7万 商铺+高层 2-4房 旧城区核心商圈 瑧景豪庭 1.2万 商业+高层 86-160方 2-4房 旧城区核心商圈，超大型的市政广场 英德城市广场 2.5万 商业+高层 商铺、公寓、住宅3-4房 新政府地段、配套、园林 星湖花园 1.2万 小高