重庆市江津区城市报告.ppt

3）、三圈层------三大主题商业圈层： ●1#时尚商业圈层：业态上以时尚百货、精品零售为主，建筑高度24米之内为主。 ● 2#生态主题商业圈层：业态上以主题卖场、专业市场（家居、电器、布艺等等）为主，形成流线型步行街系统，作为主力商业的有效补充，商业建筑4层以下，塔楼住宅以24层为主，不高于33层低于100米。 ●3#商务商业圈层：以大型仓储式超市为主，连同社区商业、风情街区。商业建筑低于24米，社区商业3层高，住宅33层，超高层公寓148米，形成商务广场。 规划结构分析-：一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊 灯光的圈层设计： 1#广场为时尚色，粉红色系、黄绿色系为主； 2#广场蓝绿色系为主； 3#广场黄绿色系、绛红色系为主； 圈层街道以透光性强的黄绿色系为主。 规划结构分析：一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊 二）、规划设计： 4)、五大商业长廊--- ●1#滨江景观商业长廊----城市形象展示廊； ● 2#大同路商业长廊---城市主题商业展示与交通长廊，同将局部路段下沉形成隧道，保持地面1#广场的完整性； ● 3#金叉井路45度内街商业长廊---强调导向性，连接路口与1#广场，并与抗战纪念馆形成视觉对景焦点。 ● 4#轻轨交通商业展示长廊---沿主轴线展开，大尺度的建筑为主，强调导向性与城市尺度的景观。 ● 5#45度休闲长廊---连接1#时尚零售商业广场与遗爱池生态广场，形成休闲长廊。 2、规划结构分析---一主轴、三核心三广场、三圈层、五长廊 功能结构分析： ●商业商住、商务相对分离，呈圈层划分。 ●其中： 、 商业面积：200718平方米 住宅面积： 383627平方米 商务兼住宅面积：71400平方米 车库面积：144700平方米 ●利用原有城市道路形成主要过境交通及主要物流配送交通； ●绿色步行街实行人车适度分流，设置交通管理保障步行街效果。 ●隧道与地下车库连通，保障地面广场通畅。其中，滨江隧道底标高为194，顶标高为202；大同路隧道底标高为197.5，顶标高为202； 交通设计原则 ●配套车位、停车场、出租车停靠点规划； ●总停车位：4135辆； 交通设计原则 ●结合拆迁安置可行性，整体分二期建设，具体以金叉井路为分期建设的依据。 ●其中，还建区设置在东侧，易于启动。5栋高层面积约12万平方米。 分期建设规划 ●商业建筑时尚、硬朗、色彩明快，以黑白灰为基调； ●住宅、酒店式SOHO公寓，均为现代建筑风格，黑白灰色系，强调干净利落的直线条，强调体块清晰。 ●还建区的商业以巴渝风情的民居为主，青白灰调。 建筑风格 （浏览效果图） 建筑风格： （还建区效果图） 建筑风格： （遗爱池效果图） 建筑风格： （浏览效果图） 建筑风格： （商业街入口效果图） 二）、规划设计： 6、建筑风格： （商业街效果图） 建筑风格： （商业效果图） 建筑风格： （遗爱池生态广场效果图） 建筑风格： （遗爱池效果图） 建筑风格： （遗爱池周边效果图） （商务广场效果图） 二）、规划设计： 7、技术经济指标： 项目优劣势分析 优势（Strength）： 区位地段优势：项目地块原属区委及人民广场，乃新旧城结合部，北临滨江路商业区，东临东部新城高档住宅区，南临长风路，西临东门路及奎星广场商业区。 建筑规划优势：将是江津最高档次，面积最大（20万㎡），且唯一一个集购物、休闲、文化、娱乐、高档居住于一体的大型购物中心SHOPPING—MALL。 商业业态构成优势：其业态涵盖主力百货、大型超市、品牌商家、珠宝服饰、流行服装、电子电器、家居家私、影院运动、娱乐美食、KTV等诸多商业集成。 交通优势：规划中的轻轨5号线车站落户本项目，对本项目人流、人气具有充分的保障； 劣势（Weakness）： 拆迁面积大、户数多，对整个项目的进展有一定的影响； 商业面积过大，对市场需求是一种考验，招商难度也同比增加； 由于商业发展及市场需要，开发商商业可售面积过少，资金投入大且回笼慢； 机会（Opportunity）： 滨江大桥的建设、“半小时经济圈”的逐渐形成必将带动该区域的整体繁荣； 江津区经济处于高速发展阶段，年GDP增长保持13%以上，消费潜力巨大；城市人口增长快； 政府领导在各个领域对本项目的重视、扶持力度大，这对本项目的发展十分有利； 威胁（Threat）： 成熟的重百商业街版块对本项目的前期经营有一定的对抗性； 该区域正处于开发的初级阶段，离形成区域性商圈的时间较久，初步预计最少需要3-5年时间； 城市总体的住宅及社区商业开发量较大，对后期的销售及招商有一定的冲击力； 汇报完毕，谢谢！ * 江津区城市报告 -