公共租赁房法律和制度保障.docVIP

公共租赁房法律和制度保障 　　由于我国公共租赁住房制度缺乏统一的法律基础，各地的政策规定差异比较大，完善公共租赁住房的法律与制度已是当务之急。 一、我国公共租赁住房之立法现状 （一）我国公共租赁房的法律现状 从立法体系角度分析，公共租赁住房法律制度应该建立在我国住房保障法律体系之中，也就是说如果制定《公共租赁住房管理条例》，那么其上位法应该是《住房保障法》这一国家层级的统一的住房保障法律。但是我国《住房保障法》虽然早在20世纪80年代就已经纳入全国人大的立法进程中，然而经过了长达20多年的研究分析至今仍然没有正式出台。可见，我国在公共租赁住房方面的立法尚显不足，立法保障的缺失很难保证各地区可以充分结合本地区特色制定公共租赁住房政策并保证其健康发展。从公共租赁房制度的提出到各地方政策法规的制定时间仓促，保障对象、准入标准、监督机制又各有标准，缺乏理论支持，难免有盲目上马应付之嫌。 从行政学角度分析，政府职能不明确，缺乏能够统一指挥的政府部门。住房保障问题作为社会保障的重要内容是国家和政府必须履行的义务。而在实践操作中，与建造保障性住房相比，地方政府更倾向于将土地用于商品房开发，赚取可观的土地出让金，部分政府对现行住房保障体系的缺陷视而不见，主观上忽视保障性住房建设。另一方面，公共租赁住房制度在国内尚处于起步阶段，其管理制度和政府职能的设定也处于真空地带，极易形成各部门的本位主义，造成难以协调、效率低下等问题，进而影响对公共租赁住房法律的执行落实以及监督管理等工作。 （二）公共租赁住房相关的准入退出机制尚未完善 各地方法律法规也分别对公共租赁住房的保障对象进行了规定。《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第18条对公共租赁住房申请人的户籍、人均可支配收入、家庭总资产进行规定。《重庆市公共租赁住房管理实施细则》单列了申请条件“申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。”《南京市公共租赁住房管理办法》在总则第3条中规定“本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。”然后，在第22、24、26条分别对城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的申请条件做出了具体规定。在这三个城市中，收入标准是界定保障对象的主要依据，但是如何界定承租人的收入线，是否包括“灰色收入”等问题，目前的相关立法并没有做出明确的规定，在操作中也很可能会让中高收入者进入公租房的保障对象行列。另外，大多城市对公共租赁住房的申请人进行了户籍的限制，因此部分低收入新就业人员和外来务工人员被排除在保障对象之外。 由于缺乏统一的立法保障，各地公共租赁住房法律法规中对于公租房的退出机制规定也不尽相同。其中，《南京市公共租赁住房管理办法》规定“初次承租期满后，承租人续租的，应于租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请，符合保障条件准予续租的重新签订书面合同”。大多数城市续租的规定与南京市的办法相类似，忽略了对于承租人整体的最长承租期的限制，这种退出机制给一些用心不良的人提供了钻空子的机会，也不利于发挥公共租赁住房作为社会保障性住房的保障作用。 二、我国公共租赁住房法律制度与保障之完善 （一）建立完善的准入退出机制 1.加快相关住房保障法律的出台 我国要尽快出台住房保障相关法律，不仅仅使各个保障性住房的建设、运营、管理、惩罚等方面有法可依，政府与企业也可以明确自己的权利与义务。而对于公众来说，使得自己的权益得到合法保障，也明确自己要承担的责任与义务。而相应的惩罚机制也在法律法规的规定下可以顺利运行，进一步强化退出机制。 2.建立退出机制的新模式 （1）主动退出的激励模式 当承租户的准入条件已经不符合当前类型的公共租赁房准入标准时，自动调整至与其准入标准相对应类型的公共租赁房，但无需更换房屋，只提高相应的租金标准，租赁期限重新计算。如果租户的收入已经超过公共租赁房的准入标准，或者同一类型的公共租赁房租赁时间已经超过6年的，则将退出公共租赁房体系。 （2）后续住房保障模式 在退出公共租赁房后，如果家庭情况满足经济适用房或者是限价房的申请条件，可以申请购买经济适用房或者限价房，若公共租赁房的房源不紧张，可以以经济适用房、限价房的均价或者略高于限价房的均价购买当下租赁的公共租赁房。但是如果申请人的收入超过了人均可支配收入的一定比例，则不可购买。 为了城市