清水湾2组团营销推广方案.ppt

2013.5.31 深圳天则 谨呈：江西佳家置业有限公司 1—4月份，上饶城区商品住宅价格在4400—5100元/㎡之间，受楼市调控政策及楼盘促销措施等因素的影响，商品住宅价格呈波浪式起伏； 1月份上饶城区成交热门区域为城中区域，该区域的热销整体拉升了上饶城区1月份房价； 1—4月份,上饶城区商品住宅备案成交3563套，同比（去年1—4月份备案成交1405）增长148%，月均成交890套，刚性需求强劲； 1、4月份成交量相对稳定，月成交量800套以上，3月份成交明显上升,达1210套，刚需进一步释放； 项目名称 目前均价 总价（万元） 目前优惠 剩余情况（截止到5月15日） 滨江上城 叠加6638 119-189 一次性付清98折，按揭99折，可以商榷，有更大折扣 联排售完，叠加剩余8套左右，另有2套样板房 滨江御景 235万每套，294㎡左右（含70平米地下室，地下室送一半面积），均价9100 一期售罄 拉菲庄园 均价7000 290—430 按揭、一次性均为98折 共83套，2011年10月份开盘，现剩余近13套 珑山林 均价9000多，接近10000，独栋均价15000 320--460 无优惠 一期剩余9套 滨江花园 13000 500-800 一次性付款95折，按揭99折 共81套，现剩余7—8套 筑城家园 均价：6288 210—255 买别墅送装修和单身公寓（可折20万房款），送15万家电基金，按揭付款享99折，一次性付款享98折！ 二期联排2011年11月开盘，推出26套，现剩余10来套。联排别墅产品较为落后，价格低廉。 龙湖一品 均价15000—18000 400—550 交50万抵60万，一次性97折，按揭99折 共有18栋36套320平米双拼，2012年12月份推出18套房源，开始内部认购，目前2套房源可售。 信江府 未定 一期推出50多套联排别墅，目前处于认筹阶段，交50万诚意金，预计均价12000左右。 截止到4月末，上述别墅项目可售别墅套数约100套，其中信江府一期推出约50套联排，均价12000元/㎡左右； 珑山林目前还剩余9套房源，其中楼王总房款1500—2300万，总价过高； 龙湖一品2012年12月份推出18套双拼别墅，现已销售约16套，2套房源可售，另外18套别墅房源暂不推出； 筑城家园、拉菲庄园均好性较差，房源去化严重滞后。 市场分析 上饶城区刚需强劲，市场存量较大，普通商品住宅价格相对平稳； 市场上均好性较差的别墅均价7000元/㎡左右，相对高端的别墅均 价10000元/㎡左右，总价120—800万/套不等，别墅产品线较长； 品质相对高端的珑山林、亿升滨江花园、龙湖一品市场形象较好， 销售业绩可观，目前仅有少量房源可售； 信江府一期推出约50套联排别墅,目前正处于蓄客阶段，定位为“高端江景豪宅”，是清水湾项目强有力的竞争对手。 市场总结 清水湾 一期 大众途径：高炮、三面翻/网络/楼市杂志 分众途径：短信/风水讲座/样板区开放活动/客户 答谢会 关于营销途径。。。 清水湾项目营销途径有“大众途径”与“分众途径”，“大众途径”主要是 对外告知项目高端市场形象，“分众途径”主要用于向目标客群传递项目价值； 一期营销推广工作围绕着项目“人文”、“景观资源”、“风水”等方面展 开，现已在本地市场中建立起“资源型别墅”的市场认知。 截止到5月27日， 累计来电：358组； 累计来访：449组； 关于来电、来访客户。。。 项目前期推广渠道单一，营销推广力度较小，项目来电、来访量偏少； 一期营销周期较长，导致前期约有3—4组意向较强的来访客户流失，购买 竞品房源； 来访客户中，仅来访１次的客户近４００组，来访2次及以上者仅有４９ 组，占总来访量的９.８％，项目对客户的粘度有待加强； 来电、来访客户多关心价格、项目周边配套、灵山大道工程建设以及项目 物业管理等问题； 前期来访客户多为路过的客户，样板区正式对外开放后，高质量来电、来 访客户明显增多，为一期21套房源热销奠定了客源基础； 目前一期可售房源较少，近期约有30组来访客户考虑2组团房源。 项目营销推广工作重点区域在本地（上饶市、上饶县） ，一期来电客户以本地客户为主，约占总来电量的70.8%； 短信群发能覆盖本地及周边的外地目标客户，因短信推广力度小，项目外地来电客户相对较少。 项目来电客户获知途径主要是短信，短信群发对增加项目来电量效果 明显，但短信来电转来访率较低； 通过户外广告牌途径来电的客户相对较少，对增加项目来电量方面作 用有限，目前市广场及三清山大道右行处的两块三面翻是市场认知项目形象的窗口，应予以保留。 项目营销推广渠道单一、推广力度小，且营销推广工作主要针对本地市 场，项目来访