情景洋房专项研究报告-60PPT-2008年幻灯片.ppt

情景洋房专项研究 层层退台的自然意趣间，看得见不同的人生。进，是张扬。是纵横开阔的生活气度；退，是含蓄，是淡漠繁华天地宽的悠闲从容；天地之间，无论进退，都是生活的智者。——无锡万科魅力之城广告（用于情景洋房推广） 情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品，一般涉设计为多层产品。 情景洋房通常是四、五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生活阳台、工人房，每单元两户 解读一：层层退台 露台相对于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连，使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。 由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。 解读二：新颖的入户方式 情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。 优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家的快乐与愉悦，更有归属感。 解读三：户户有花园（露台） 解读四：情景房（阳光房） 解读五：邻里沟通 通过此表格，更加直观的了解情景洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点 通过对比，情景兼有总价相对低和景观好的优势 相较于外立面较为单一、居住面积范围较大且居住环境较差的多层洋房而言，情景花园洋房具有外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显的特点； 较之叠拼/联排别墅而言，情景花园洋房虽小，景观配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价上有所控制，总价相对较低，性价比优势明显。 90年代，市场上的多层住宅基本全封闭，缺乏与外界联系的灰空间，住户享受不到自然带来的感觉 适当调控情景洋房的开发量，不断提升楼盘品质，市场前景看好 居住氛围符合中国文化和习俗 居住氛围符合中国国情，其社区环境优美，建筑特点突出，文化氛围浓郁，邻里关系亲近，足够大的楼间距，一流治安都与中国的传统文化和风俗习惯相吻合，而且堪比别墅品质的花园洋房却有着仅仅略高于普通住房的价格，竞争潜力较大 市场竞争加剧，价格稳中有升 由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增加，情景洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的不断了解及消费理性回归，情景洋房产品会同时面临同类产品和替代产品的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。 从长远考虑，随着土地稀缺性日益凸显，情景洋房等低密度产品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。 处于小区的中轴地带，城郊化成为主流 由于万科项目多集中于“城乡结合部”的特点，情景洋房通常也位于此处的成熟小区内。他们往往集中在小区的中轴地带，小区的公共开放地带附近，是小区内外交流的集中区域，开放的形态使其成为连接小区于外部的纽带 城郊区域以景观、生态、土地优势等得天独厚的条件吸引着情景洋房等低密度产品来此“安家落户”，尤其对适用土地面积少的城市则更是如此，所以短时间内情景洋房建设仍将保持城郊开发密度大的特征。但情景洋房稀缺和便利的双重特质决定了上述原则并非是一成不变的。 市场再次细分，风格更为多样 消费者理性回归、竞争态势的加剧，势必会使情景洋房进入市场细分时代。大众型的项目将很难得到市场的青睐，独特性、稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具有竞争优势。 市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品供消费者选择。比如时下东南沿海一带比较流行的主题式情景洋房，情景型花园洋房，度假型、尊贵型的情景洋房等等，选择余地的扩大，产品品质的提高无疑更能打动消费者。 不断融入高科技 消费者理性回归、竞争态势的加剧，势必会使情景洋房进入市场细分时代。大众型的项目将很难得到市场的青睐，独特性、稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具有竞争优势。 市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品供消费者选择。比如时下东南沿海一带比较流行的主题式情景洋房，情景型花园洋房，度假型、尊贵型的情景洋房等等，选择余地的扩大，产品品质的提高无疑更能打动消费者。 情景洋房产品分类 3＋1模式：1、2层加上复式（万科城） 4＋1模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769） 5＋1模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央） 3＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 六大价值点： A、1－2层均有地下室附送 B、独特的露台空间 C、丰富的建筑形态 D、豪华的顶层套房 E、气派的横向客厅 F、亲近的邻里关系 3＋1宽景洋房优势、劣势 优势一: 低密度产品物业，吸引客户 优势二： 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求