房地产概论与房地产营销基本策略.ppt

地产英才置业顾问培训班 房地产业发展现状及趋势 房地产开发基本流程 房地产营销人才建设 一、房地产业发展现状及趋势 基本概念 发展历程及现状 未来发展趋势 1、基本概念 （1）房地产 房地产是指建立在土地之上的房屋财产，是实物与权益的综合体。 房地产与“不动产”、“物业”的差异： 房地产特性 房地产分类 （2）房地产开发 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照规划进行基础建设和房屋建设并进行房地产销售的行为。 开发主体：具有资质的房地产企业 开发条件：国有土地，满足规划条件 开发内容：基础设施建设，房屋建设 开发产品：地产、房产 开发目标：销售盈利 房地产开发实质 对象独特： 空间位置固定，其市场的地域性特征明显 建筑形式易于模仿与克隆，产品进入市场的生命周期不长 物理结构稳定，整体功能强，价值高昂，难以分割售卖 潜在需求量大与有效需求低的矛盾突出 系统复杂 经营环境复杂 影响房地产经营的环境因子是多样的（宏观、中观、微观） 各因子影响强度及方向是不同的 各因子是不断变化的 经营环节复杂 涉及主体众多 开发过程繁琐，环节众多 资源整合： 客户资源：开发的源头 资金资源：开发的媒介 土地资源：开发的载体 人才资源：开发的主体 技术资源：开发的手段 关系资源：开发的环境 资金密集 投资成本高，资金需求量大 资金链良性循环至关重要 （3）房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产业发展历程与现状 （1）我国房地产业发展历程与现状 　　 故事： 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批楼住着，一 天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月 交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房 出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错， 那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了 好多钱。?? 　 　 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主 说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房，起个名堂叫做旧城改造， 我们把旧房子买下来，再拆了盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又 实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚 子里咽，地主又赚了好多钱。?? 　　 　 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了， 谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖 好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他 们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济 适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士 说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行 了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢---- 　 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工 们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年 后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到……? ???? 这个故事虽然有点夸张，但也折射了中国房地产改革的历程。 房地产业发展阶段： 第一阶段：理论突破与试点阶段（1978至1986年）? 第二阶段：起步阶段（1987至1990） 第三阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1997年） 第四阶段：全面改革与发展阶段（1998至2003年） 第五阶段：新一论调控与协调发展阶段（2003--？） 当前房地产业特点 行业规模效应突出 1-10月完成房地产开发投资19192亿元，占同期固定资产投资（88953亿元）的21.57%，占同期GDP的10.4%。 行业聚集效应明显 06年，全国有12.5%的房地产开发投资集中在全国百强地产企业，共计投资2430亿元；有13.22%商品房销售集中在百强企业，共计销售2710亿元，同比增长13.6%。 行业泡沫隐患增加 1-10月，全国房价平均上涨6.98%，其中商品住宅价格平均上涨7.5%，高于同期4.4%的物价上涨幅度。