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对当前房地产开发投资风险探究研究 　　【摘 要】房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，这些特征决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。本文从直接投资与间接投资、直接投资可能会带来的风险、房地产直接投资缺乏流动性等方面详细论述了房地产直接投资风险及其市场反应。 【关键词】直接投资风险；房地产行业；变现 1、引言 房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。 房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。 2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资 以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。 2.1直接投资简介 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 2.2间接投资简介 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。 2.3两种投资的区别 1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。 2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。 3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。 4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。 5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。 3、直接投资可能会带来的风险 张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。 3.1变现风险分析 俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。 3.2投资周期风险分析 一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变