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提高房地产企业财务风险防范能力论述 　　【摘 要】在当前国家对房地产进行严厉宏观调控的背景下，房地产企业面临的风险也相应增加，由于财务风险的增加对企业具有致命的影响，因此，为进一步降低房地产所面临的财务风险，企业必须从内外同时出发，增强企业应对财务风险的能力。 【关键词】财务风险；全面预算管理；成本控制；营销策略 财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。房地产企业财务风险主要有一下几类：第一，房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。第二，房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。第三，项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。 一、建立规范财务管理体系 1、建立预算管理体系 全面预算管理是以提高企业效益为出发点，以市场为导向，以销售和利润为起点，采用倒推、预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。建立全面预算机制、预算编制与执行、预算考核与分析三大方面的管理体系。（1）将企业划分投资中心、利润中心、成本中心的三级责任中心，构建项目预算、资金预算、财务预算三大预算板块，分别对年度目标成本计划分解、汇总、审批、执行，打造精细化成本控制新体系。（2）实施上下互动，反复沟通的预算编制，各责任中心按照预算委员会批准后的预算严格执行，财务部门对预算外成本提请决策层进入特殊审批程序。（3）实现月度分析、季度考核、年度总评，各责任中心实际业绩与设定的预算指标对比，与激励和薪酬制度挂钩对其业绩进行考核。 2、完善资金管理体系 完善资金管理体系，需要从实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理方面入手。 （1）资金预算和信息化管理方面，一切资金收支均纳入预算管理，将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量表有机结合。在会计核算系统与网上电子银行系统的基础上，建立包含资金预算控制系统、资金结算控制系统、资金分析决策控制系统和资金全程预警系统在内的网络资金控制平台。（2）资金筹集及日常管理方面，首先是合理利用财务杠杆降低融资成本，根据融资计划的时点、额度、特点、要求选择融资渠道，在保证完成融资计划的前提下实现低成本融资，然后是严格执行库存现金额度标准，加大对应收等在途资金的催收力度，减少风险，降低资金使用和管理成本。 3、改进财务管理体系 （1）各级审批人需基于合理授权，对合同评审、成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。统一各会计主体的财务数据记录和归集程序，结账与会计报表编制和上报程序，实现成本会计科目设置与造价口径的统一。（2）进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。（3）将会计核算与全面预算体系紧密结合，在各预算主体建立成本管理核算体系，按管理会计核算程序和规则编制会计报告体系，支持管理层的经营决策行为。 二、强化重点环节成本控制 1、强化投资决策成本控制 （1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，因此，在开发项目时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。（2）财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。（3）立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。 2、强化规划设计成本管理 （1）利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。（2）强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。（3）强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设