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文化地产:文化不仅仅是脂粉 　　文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，虽然载体是地产，但文化才是价值核心。不过眼下的事实刚好相反，大多数文化地产项目只有地产，而文化只是包装项目的“脂粉”。对此类项目，投资者千万绕道而行。 “最近已经有好几个朋友打电话给我，想让我谈谈如何把文化放到地产中去好好融合。说实话，他们摸不着头脑。而如果空玩概念的话，概念总有一天会被玩烂。”采访中，一位不愿透露姓名的艺术家向记者表示。 一般来说，文化地产是这样定义的：文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。 归纳为一句话就是，文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程，虽然载体是地产，但文化才是价值核心。 房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。 文化使地产更美好 建筑大师梁思成说：“一座建筑物一旦建造起来，它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大，不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分，强迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。 可见，地产也得有文化，文化使地产更美好。 2012年11月，十八大报告中指出，中国欲增软实力，会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，社会主义文化强国建设基础更加坚实。 报告一出，文化产业领域内便开始出现新一波投资热潮，开发商们自然也不甘落后，急于为冷冰冰的钢筋水泥建筑赋予“文化”的重要标签，恨不得砖瓦也能够为居者吟一首诗、唱一段曲。 如今，在政府与地产商的双重努力下，一些文化地产项目成为了区域性的地标，上海新天地、城隍庙、杭州万科良渚文化村、北京798艺术区…… 而一项统计显示，目前全国大大小小的文化产业园超过万家，仅北京、上海、广州等10个城市，四五年间就建了300多个，乃至于一些区县、乡镇也纷纷开建文化产业园。 但实际上，文化与地产的结合并非易事，若采取“挂羊头卖狗肉”的方式进行开发，钢筋水泥依然没有灵魂，只是一个遮风避雨的功能场所，这跟山顶洞人住的洞穴实际上是一回事。 因此，要开发出真正能够“吟诗作赋”的文化地产，首先得从梳理开发模式入手。 四大模式争艳 从文化地产兴起的短短几年内，已经形成了不同类型的发展模式，大致可分为以下四种模式： 以北京798艺术区为代表的博物馆模式。该艺术区以展览和旅游开发为主，把旧厂房建筑根据不同功能改造成展览馆、创意商铺、公司或机构办公场地和餐厅，汇集了画廊、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多文化艺术元素。 798艺术区浓厚的艺术气息吸引了众多艺术和创意、设计产业的机构在此落户，还举办过重要的国际艺术展览、艺术活动和时尚活动。目前此类模式多以艺术园区的形态出现，上海的M50、红坊等都是典型代表。 该类模式盈利来源包括四部分：一是园区一级开发的收益；二是招商收益；三是管理收益；四是商业开发的收益。这其中最为主要的是一级开发和商业开发两部分，其中又以商业开发收益为最大。 其二，公共游憩空间模式。该类模式是将许多旧厂房、废弃公园等改造成公共娱乐休息区域。 德国的北杜斯堡公园是公共游憩空间模式的翘楚。它由钢铁公司厂区改建而成。其中，废旧的贮气罐被改造成潜水俱乐部的训练池，混凝土料厂被设计成青少年活动场地，墙体被改造成攀岩者乐园，一些仓库和厂房则变身迪厅和音乐厅。 此外，还有鼓风机房改造成的多功能综合活动中心，高炉铸造车间改造成的露天影剧院，配电站开关设备用房改造成的办公与餐饮，旧办公楼改造成的青年旅舍。该类模式在国内并不多见。 第三类商旅文联合开发模式则可以上海城隍庙作为代表。它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，如豫园园林景观，中国传统表演和美食文化街；也与国际时尚接轨，如引进国际品牌，聚集ZARA、HM等服饰品牌，以及麦当劳、肯德基等知名餐饮连锁店。 此外，新天地也是不可不提的典型案例。它是以上海老石库门建筑为基础，打造的餐饮、娱乐、购物、旅游和文化一体的综合性区域。 从实际操作看，该模式的盈利来自于两部分：一是景区本身的旅游收益；二是周边土地或房产的销售收益。一般说来，旅游收益有限，不是主要的投资盈利点，其更多的是为了获得项目及项目周边的土地开发权。 最后一种模式为开辟创意新区模式。此类模式是在无创意要素的空间上开辟新的创意元素，最终形成文化地产。该模式成功的关键要素在于消费者一站式体验、“创意吸引物”的核心作用和相关产业链的延伸。 在这一模式中，创意