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浅议目前我国住宅投资价值 　　摘要：购房选择是人一生中少有的重大而复杂的决策。不仅因为房屋的开发涉及的行业最广，知识门类最多，而且是因为房屋价格和其它所有商品不同，其价格不单是由其成本决定的，房屋的价格中包括着土地的价格，因为土地价格有上升的趋势，所以购房不仅是为了消费，更是一种投资行为。 关键词：住宅；投资；价值 中图分类号：F540.34 当今百姓购房观念已大大的改变了，人们的投资意识明显地增加了，很多人正在考虑二次置业，购置第二居所，这时的人们自然要考虑长远一点，自然要选择有保值增值功能的住宅了。购房不仅为了消费，更是一种投资行为。那么什么样的住宅具有投资价值呢？如何判断某处房产是否具有投资价值呢？ 选择有投资价值的住宅，至少要考虑三个层次的问题：一是地点（即考查它的可达性、可视性及自然环境）；二是楼盘的品质（即楼盘的耐久性、适宜性、可更改性）；三是室内空间之功能（配套性、流动性、紧凑性、尺度的合用性）。以上内容都是建筑设计阶段就决定了的，是无法通过日后的装修、装饰来改善的。 一、住宅的投资价值来源于好的地点 首先要明确的一个问题是：为什么好的地点，可以使住宅保值增值呢？ 土地价格是虚拟的价值，它主要是由地租和利息这两个条件决定的。土地价格是资本化的地租，即相当于一笔每月可以获得地租那么多的利息的一笔存款。利息在正常条件下是取决于资金市场上的供求关系状况。地租的产生则是由于土地经营权的垄断。通俗一些来讲，就是说好地是有限的，好地上土地产品的需求相对于供给来说总是大的，好地块的租金和价格上升成为一种长期的趋势。在土地经营垄断的条件下，只有提高资金的投入才能解决供求矛盾，即提供追加投入，这就抬高土地产品的价格，土地产品的价格提高会使部分需求缩减，从而达到供需平衡。租金纯粹是由需求抬高的。土地价格随着租金的提高而提高。在土地出让租期未满期间，作为投资者，可坐收租金上涨之收益，到租期已满时，所有者收回土地，以后租金上涨之利便归所有者收回。在租期未满期间，在租金上涨的过程中，投资者还可转让土地使用权，于是还可一次性获得土地转让的价格。当土地价格增长速度等于通货膨胀的速度时，投资者的投资便没有贬值，当土地价格增长快于通货膨胀时，则可获得土地价格上涨之超额收益。可见，土地租金上涨为投资人带来的好处有两点，一是使投资增值，二是增值的部分至少能弥补由于通货膨胀造成货币贬值带来的损失。就是为什么好地块上的土地产品有保值和增值的功能。 其次，什么样的地点才是好地点呢？ 从地点上看，值得投资的地点应是：第一，在经济活动最活跃的地区，这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二，网路最发达的地区，网路发达包括交通、通讯、基础设施的管线网络的发达，发达的网络意味着可达性的提高，可达性好就相当人们可及的资源的增加。第三，配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源的数量和可选择性。第四，规划设计适宜性强，适于人们的各种行为。 虽说购房投资是很复杂的，但是，好的投资，对于私人投资来说，它的回报也是相当可观的。所以认真选择一下还是值得的。 二、住宅投资价值来源于建筑的品质 好的物业当然与其载体土地的优劣有关，但物业本身的质量也极其重要，物业本身的质量决定着它能否体现出其土地的价格。再好的地，如果没有好的物业品质也是徒劳。因为人们毕竟每天是在物业所造就的空间内活动，而不是在一宗好地的地皮上活动。 除了地块位置好坏这一个因素以外。物业品质应包括物业的耐用性、适宜性、可涂改性、可观赏性等。 有投资价值的物业一定要具备耐用性。物业和机器设备等固定资产相同，有一个共性，即越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在以下几个方面：首先，物业的材质首先要经得住时间的考验。简单地说就是使用的要是真材实料，要越经久耐用越好。第二，物业制造工艺要精细。在建筑施工和安装过程中要精心施工，注重细节的质量。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。 有投资价值的物业一定要具备适宜性。即要适于人们居住和使用，契合人的动作和行为。这就要求，首先，物业的功能空间布置的顺序要合乎人的行为习惯。其次，功能空间和用具的尺度要符合人体活动舒适性的要求。第三，要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。第四，要尽可能大限度地引入景观，人文的或自然的，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理要求。第五，要尽可能地拓展空间的可达性，即对外交通、交流的网络的通畅。对于现代的物业要求有较高的智能化水平。 有投资价值的物业还要具备可涂改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室