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论商品房按揭主体权益制衡机制完善 　　摘 要：商品房按揭制度从上世纪90年代从香港引入我国大陆，在短短的20多年得到了蓬勃发展。究其原因，该制度与我国原有的传统担保制度相比，存在较为明显的优势，其中商品房按揭制度中各方主体之间良好的权益制衡机制是实践中房地产开发商、银行、购房人都对此项制度青睐有加的重要原因。总体上看，房地产开发商在按揭实务中更多时候是获益者，如提前将房屋卖出并收回资金，提高经济效益等，其利益一般较少受到来自按揭人和按揭权人的侵害，而按揭人在按揭法律关系中处于相对弱势地位，其利益时常受到来自其他两方的侵害。因此，本文主要从按揭人利益角度出发，重点阐述在实际运用中应该对强势地位的当事人进行适当的规制，以促进商品房按揭在我国的良性发展。 关键词：商品房按揭 按揭人的权益保障 按揭权人的规制 商品房按揭制度从上个世纪90年代从香港引入我国大陆，在短短的20多年得到了蓬勃发展。究其原因，该制度与我国原有的传统担保制度相比，存在较为明显的优势：能同时满足三方主体即开发商、购房人和银行的不同利益需求。从法律制度层面来看，商品房按揭制度中各方主体之间良好的权益制衡机制是实践中房地产开发商、银行、购房人都对此项制度青睐有加的重要原因。由于我国内地司法环境与香港存在明显差异，因此该制度在被引入和发展的过程中显示出了中国独有的特色，并在实际运用中出现了不少问题。 在商品房按揭中，按揭人是唯一同时参与多方法律关系的当事人，也即商品房按揭法律制度是以按揭人的利益为核心而展开的。根据目前各地运行情况来看，商品房按揭中主要出现以下问题，侵犯按揭人的利益，导致利益失衡，影响着商品房按揭的有序发展。 一、商品房按揭合同中所规定的提前还款事由问题 按揭法律关系中，按揭权人（有些地方也称按揭银行）为维护自身利益，经常在事先拟定的格式合同中做出规定：在按揭人本身发生病变、死亡、收购合并以及担保物遭受严重毁损等事件时，按揭权人就有权要求按揭人立即提前清还部分或全部贷款款项，并且立即追讨开发商等保证人。这些规定明显对按揭人不公平，不应单从保护银行自身利益出发一概而论，而应该分具体情况而定。首先，按揭人在按揭期间发生病变或死亡，但如果并没有造成严重影响其偿还能力或家中仍有具备偿还能力的继承人时，应当允许其继续履行合同义务。只有病变或死亡致使其丧失偿还贷款能力的情况下，按揭权人才能提前实行按揭权或向保证人追偿。其次，在按揭人发生合并或收购的情况，根据民法理论，应当允许由合并后的企业或收购人继续承担还贷义务。其三，如果担保物因按揭人的行为遭受毁损或价值降低，应当给按揭人恢复担保物价值的机会，或者让其履行补充担保义务。 二、关于商品房按揭合同中规定的按揭房屋风险承担失衡问题 按揭房屋作为担保贷款标的物，对作为按揭权人的银行贷款如期回收至关重要。因此，为了提高贷款的安全性，按揭权人往往在其事先拟定的格式合同中要求按揭人为按揭房屋购买保险，并将保险条款写入按揭贷款合同之中，以保证自己的利益万无一失。如中国工商银行深圳市分行《商品房按揭（抵押）贷款合同》中规定：如果按揭物发生毁损，无论什么原因造成，均由按揭人承担全部责任。在贷款期间，投保的按揭物如因不可抗力遭受损失，抵押权人有权直接从保险公司赔偿金中收回抵押人应偿还的贷款本息，余额退还抵押人。如赔偿金不足偿还贷款本息，抵押权人有权向抵押人和保证人继续追偿。”另外，还规定银行作为按揭人的代理人，规定到银行所指定的保险公司投保，并在保单上将按揭银行列为第一受益人，投保金额不得少于重新购置该按揭房屋的金额，投保期限不短于贷款期限。 按揭银行的这些规定极其周密地对自己的债权予以充分保障，甚至还将自己应当承担的风险部分一并转移到按揭人身上，使按揭合同当事人之间的权益严重失衡，侵犯了按揭人的合法利益。因此，应对银行的这种做法进行相应的修正和规制，分具体情况具体处理： 首先，在预售商品房按揭的情况下，购房人必须根据开发商与按揭银行的要求在签订按揭合同的同时还要负担房屋竣工以前的保险金。事实上，房屋在竣工验收之前完全处于开发商的监管之下，按揭合同双方当事人即按揭权人与按揭人并不参与工程的任何一个环节，要求由按揭人承担预售商品房的风险显然不合理。因此，在建工程竣工交付以前的风险应由开发商承担。 其次，交付使用以后的按揭房屋因不可抗力造成毁损的情况下，由于房屋已由开发商的控制转移到购房人手中，开发商可免于按揭房屋的风险负担。按揭权人可以从保险公司理赔的保险金中获得赔偿，不足部分也可以向按揭人追偿，本来无可厚非。但是对于按揭人而言，却会产生明显的不公平：银行作为贷款发放机构，其贷款是以按揭人支付利息为条件的，而任何获取利润的活动都应承担由此带来的风险也即利益和风险并存的原理，银