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公租房建设国外经验和借鉴 　　摘要：公租房能够解决城镇中“夹心层”的住房问题，但其建设中也面临着严重的资金问题；如何多渠道筹集资金，让公租房建设进入良性循环，成为摆在地方政府面前的一道待解难题。分析国外公租房建设中的成功经验，解析我国公租房建设中的现有资金来源，结合实际提出应用PPP模式解决公租房建设中的资金问题。 关键词：公租房；资金来源；PPP模式 中图分类号：F293.3 一、公租房建设的现状 目前我国城镇中“夹心层”群体的住房问题是最严重的，因为他们达不到申请廉租房标准，不能买经济适用房或限价房，也买不起商品房，尽管目前的房地产市场和住房保障体系不断发展完善，有这样一部分人群依然处在这个体系之外，因此各地政府积极探索新型的住房保障模式，正是在这种背景下，公租房作为完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践应运而生。公租房定位于以社会救助为主，面向全社会、符合一定条件的、存在阶段性住房困难的、有稳定职业的城市常住人员提供，公租房的建设将使更多的住房困难群体成为最大的受益者。我国也出台了一系列发展公租房的相关政策来推动公租房在全国范围内加快发展。 2009年，住房和城乡建设部正式提出，把发展公共租赁住房作为保障型住房的方式之一，要加快公共租赁住房建设，首次对“夹心层”的住房问题给出了清晰的解决路径。2010年，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布。2011年，国家有关部门发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。2012年，住房和城乡建设部组织全国26家设计单位及大专院校，由中国建筑标准设计研究院牵头编制了《公共租赁住房优秀设计方案汇编》，这是我国首个全国性的公租房设计指导方案。 我国“十二五”期间将建设3600万套保障性住房。其中，2011年开工建设1000万套和2012年开工建设700万套保障房。因为公租房在建设过程中资金投入大、回收周期长、利润少，随着大批公租房的开工建设，资金问题日益严峻。当前，财政补贴是公租房建设的主要资金来源，但是这样地方政府负担很重。因此，对于地方政府来说，如何多渠道的筹集资金，就成了一个重要的研究课题。 二、国外公租房建设中的经验分析 本部分主要介绍韩国、美国、日本和新加坡的公租房建设模式，具体分析如下。 （一）韩国模式 韩国模式是“政府引导，融资支持，企业运作，定向供应”，其中“政府引导”是指韩国政府营造了一个充分的政策环境，给予了相应的土地、金融政策、财税方面的支持以降低租金水平。“融资支持”是指以国民住宅基金为主体的公共住房金融体系提供长期稳定的融资渠道。“企业运作”是指在韩国的公共住房建设中，大韩住宅公社（KHFC）和民间企业，同时提供公共住宅的管理和维护，承担主力作用。“定向供应”是指韩国基于强制住房合同预购账户制度和严格的住房档案制度的“一户一宅”制，确保公租房切实受用于中低收入家庭。韩国公租房的发展政策对于我国当前的公租房体系的发展政策制定有着借鉴意义，尤其在融资支持方面具有不少独到的经验，在国际上也令人瞩目。 （二）美国模式 美国模式是“政府信用支持，金融机构为核心”，以政府（包括联邦住房管理局、退伍军人管理局等担保机构）提供信用支持为基础，金融机构（包括商业银行、储贷机构、抵押贷款银行、联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司、投资银行、保险公司、信用评级机构以及抵押服务机构）为核心，通过金融保障体系吸引社会资本。另外又具有完备的住房保障体系，一是有完善的法律法规，先后颁布了《合众国住房法》、《国民住宅法》以及《开放住房法案》等多部法律；二是有财政补贴，财政拨款向低收入家庭提供住房补贴和资助建设；三是提供金融支持，在利用政府信贷杠杆，提供低息贷款和税收信贷的同时，通过住房抵押贷款一、二级市场为住房需求者提供信用支持，并建立保险机制，保证了市场运作的信心和稳定性。 （三）日本模式 日本模式是“政府市场共同主导”，政府机构（政府机构以建设省住宅局统管下的住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体）负责保障性住房的供应，金融体系（以中央银行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充）提供融资支持。住宅都市整备公团和地方住宅供给公社通过直接建设或购买、租用民间团体建设的住宅获得房源，由其向中低收入群体出售或出租，民间金融机构则为住房建设和购买住房发放贷款，住宅金融公库同样为此提供长期低息资金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供贷款，同时为民间住房信贷机构提供贷款保险。 另外也具备完备的住房保证政策，一是有健全的法律体系，政府先后颁布了《住房金融公库法》、《公营住宅法》以及《日本住宅公团法》等