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关于房地产企业成本核算特点和成本控制研究和探析 　　[摘 要] 自从我国实行改革开放以后，经济就进入飞速发展的阶段，居民的生活内容不再单一。房地产行业也迎来了发展的高峰期。众所周知，投资开发期长、投入资金量大以及较高的回报率是房地产开发行业的显著特点，这也关系到房地产开发企业的投资预算。针对当前经济发展环境，本文对房地产开发企业成本问题做进一步的分析与核算，根据成本核算的范围，选择合适的成本核算方法，进一步完善企业的成本核算，从而实现房地产开发企业成本的高效利用。 [关键词] 房地产企业；成本核算；成本控制 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 008 [中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0016- 02 0 引 言 在房地产开发企业中最重要的环节就是成本控制，加强成本控制不仅可以减少甚至杜绝企业的浪费问题，还可以整合社会与经济资源。房地产开发行业在我国属于一种新型产业，其发展环境还不是很成熟，存在很多的问题。而在竞争激烈的房地产行业中，只有加强对成本的控制才有利于房地产经营管理模式的进一步完善。 1 房地产开发企业成本核算的特点 房地产行业与其他行业的经营管理模式是有差别的，开发周期长是房地产项目的显著特点。项目申请土地使用权的过程最快的也需要1～2年的时间，甚至3～5年，而房地产企业内部对于会计核算也是与其他行业有差别的。无论是在项目的开发成本、收入还是税息利率方面都是有差别的，下面针对会计核算方面的问题进行详细的介绍。 1.1 对开发成本的相关核算 会计核算对象的复杂性与重复性是房地产企业在成本预算过程中不可避免的问题。针对会计核算对象的复杂性进行详细的分析，房地产行业中涉及到的土地使用权方面转让费用、居民获得的拆迁费等是一笔巨大的经济支出，工程设计规划与可行性方案的制订都需要经费。在进行项目工程的建设时需要预算的总成本费用、基础设施费用以及项目开发过程中征收的税费、开发过程中存有的隐形消费全部在成本核算之内，因此根据上述所列出的费用不难看出房地产行业中的会计核算是比较复杂的。会计核算中重复性是指需要在项目开发的过程中进行两次的成本核算。 （1）房地产企业的项目开发投资金额高且面临高风险性，因此科学性与可行性的方案就成为项目开发成功的重要因素。为了降低高风险，项目在进行开发之前需要专业的财会人员针对项目的成本进行估算，而在项目正式的实施之后，专业的财会人员就会根据项目开发进程的成本再次进行及时的核算，这次核算要客观、科学，得出一个准确的成本核算数值。 （2）在房地产项目投资核算完以后，专业的财会人员还需要根据房地产行业会计核算的方法进行项目的成本核算，项目开发过程中所涉及到相关的直接开发费用与间接开发费用都要进行详细的核算并且登记入账。项目开发完成后还要进行如实的成本核算以及结转。根据登记入账的明细将资金转入相应的账户，从而完成项目开发的全部会计核算。 1.2 对收入成本的核算 房地产企业的收入来源有很多，其中最主要的还是房屋销售。不过房屋销售收入在房地产行业中具有特殊性。很多房地产企业在房屋销售方面主要是采用预售的方式，其根本在于房地产在项目工程开发到结束同时面临着高风险与高价值。想要实现商品的预售不仅需要房屋销售许可证与预售许可证，还需要签订相关的手续合同，当开发的项目工程质检通过后，还需要跟客户签订一份正式的销售合同，获取应有的房屋款，在办理完房屋产权过户等相关手续后，房屋才算是真正售出。 由此可以看出，与平常的企业在收入确认方式方面相比，房地产行业就有所不同。房地产企业的收入确认存有的特殊性不仅加大了会计工作人员对成本核算的工作量，也成为会计人员在后期预售房屋时款项的录入方向最大的难题。虽然在企业产品销售收入中将风险与价值的转移作为标准，而房地产行业在此制度上与其他企业还是存有一定差别的，虽然企业都按照相应标准进行收入确认，但是企业在实际操作的过程中还是不能达成统一的共识。因此，会计工作人员都会根据企业性质对企业内部的成本进行核算，关键在于收入风险和报酬转移。 1.3 对应缴税款的相关核算 在前面提到，预售方式是我国各大房产企业房屋销售的主要方式，而预售与客户签订的合同以及客户预交的房款都是同时进行的。不过我国的税法中明确规定，纳税人采用预收款行为对产品进行转让或者是销售时，那么在收到预付款后就需要履行纳税人的义务，因此房地产企业的税款是按照预收款进行计算的，不过在会计记账时对于预收款项的税金是不计算的，而是将款项在应交账户中的借方体现。通常房地产企业的收入是在年末时达到确认条件的