会计初级职称章节复习资料-第六章.ppt

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。 5.从事房地产开发的纳税人可加计扣除＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产开发企业 （1）营业税（2）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除 非房地产开发企业 （1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据） 五、土地增值税应纳税额的计算 1.计算公式 土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2.计算步骤 （1）计算转让房地产取得的收入：货币收入、实物收入 （2）计算扣除项目 ①取得土地使用权支付的金额 ②开发土地的成本、费用 ③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格 ④与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）。 （3）计算增值额＝转让房地产的收入-扣除项目 （4）计算增值额÷扣除项目的比率 （5）计算土地增值税的应纳税额 六、土地增值税征收管理 （一）土地增值税纳税申报程序 1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。 一、城镇土地使用税的纳税人 1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳； 2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳； 3.土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税； 4.土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。 第五节　城镇土地使用税法律制度 二、征税范围 凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。 三、城镇土地使用税的税率：有幅度的差别税额（定额税率）。 每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 注意： （1）每个幅度税额的差距为20倍。 （2）经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。 四、计税依据：纳税人“实际占用”的土地面积。 （1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。 （2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。 （3）尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。 五、城镇土地使用税的计算年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 六、城镇土地使用税税收优惠 （一）一般规定： （1）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （二）特殊规定。主要注意的项目如下： （1）凡是缴纳了耕地占用税的，从 批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。 （2）房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 （3）对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收城镇土地使用税。 七、城镇土地使用税征收管理 （一）城镇土地使用税纳税义务发生时间 1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。 2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。 3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。 4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让