房地产开发与经营专题-上海财经大学.PPT

销售管理 房地产销售周期一般划分为预热期、内部认购期、开盘、强销期、持续销售期、尾盘期。 （1）各阶段工作要点 （2）营销计划的控制 ①销售控制；②成本控制；③盈利控制；④消费者反馈控制。 2.3.2 房地产营销计划 房地产市场营销计划包括： ? 1. 计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 ? 2. 市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 ? 3. 机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 ? 4. 目标或定位：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标；对项目做出准确的市场定位。 ? 5. 市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 ??6. 行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多？ ??7. 预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 ? 8. 控制：讲述计划将如何监控。 9. 其他事项。 2.3.3 房地产营销控制 流程控制 指标控制 。。。 2.3.4 房地产网络营销 意义 方式 内容 策略 发展 三、房地产中介 房地产中介的概述 （边界、形式、功能、制度安排、管理法规） 房地产经纪的现状 房地产经纪的国际比较 房地产经纪的发展 房地产中介的收费管理问题 思考题 一、简答题 什么是房地产预售？房地产预售应满足什么条件？ 简述房地产营销策略。 简述商品房销售合同的内容。 简述土地使用权出让与转让的区别与联系。 二、案例分析题 若你受托为某住宅项目制定销售价格策略，试分析你的定价过程及主要策略。 End！ 谢 谢 1.3 房地产抵押 房地产抵押的定义 房地产抵押的原则 房地产抵押的条件及不可以抵押的房地产 房地产抵押的程序 房地产抵押合同 房地产抵押登记 房地产抵押受偿 抵押的变更解除和终止 房地产抵押物的保管 抵押权的行使 抵押物的处分 上海市房地产抵押管理办法 1.3.1 房地产抵押的定义 房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 房地产抵押的原则 房地合一原则 依法登记原则 1.3.2 房地产抵押的条件及不可以抵押的房地产 下列房地产可以抵押： ????（一） 依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权； ????（二） 依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权； ????（三） 依法获得的房屋期权； ????（四） 依法可以抵押的其他房地产。 1.3.3 房地产抵押的条件及不可以抵押的房地产 下列房地产不得抵押： ????（一） 以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权； ????（二） 尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权； ????（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ????（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权； ????（五）政府代管的房地产； ????（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权； ????（七）权属不明或者有争议的房地产； ????（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产； ????（九）已出租的公有居住房屋； ????（十）依法不得抵押的其他房地产。 1.3.4房地产抵押合同 抵押合同应当包括以下内容： ????（一） 抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所； ????（二） 被担保的主债权种类、数额； ????（三） 债务人履行债务的期限； ????（四） 抵押物的坐落、用途、结构、面积、四至范围以及价值； ????（五） 房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号； ????（六） 抵押担保的债权范围； ????（七） 抵押人和抵押权人约定的其他事项。 房地产抵押受偿 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。 1.3.5 抵押的变更解除和终止 ?????抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。 ????一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后须位抵押权人的同意。 ????