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我国货币政策对房地产价格影响实证研究 　　【摘要】针对货币政策对房地产价格影响的问题，从实证的角度分析利率、新增信贷对房地产价格的影响，实证研究结果表明：利率水平对房地产价格影响不显著，新增信贷对房地产价格存在显著正向影响，且存在一定时滞，社会融资规模指标（去除新增信贷影响）对房地产价格亦有显著的正向影响。 【关键词】货币政策 房地产价格 一、引言 当前，对房地产问题的讨论是炙手可热的话题。这与近两年房地产投资急剧升温、房价持续高涨有关。本文研究货币政策对房地产价格的影响。一方面验证了货币政策对房地产价格影响的有效性，具有一定的理论意义，另一方面也为调控我国房地产市场，维持国民经济持续稳定快速发展提供了有益的结论，具有较强的现实意义。 国内实证研究表明，国内关于货币政策对房地产价格的影响主要体现在利率和信贷对房地产价格的影响上。平新乔、陈敏彦（2004）实证考察了房地产价格与银行信贷的关系，研究表明：银行信贷对房地产价格、低价、房屋销量和房地产投资均产生正向推动作用，但是，他们对利率的作用缺乏研究。张涛、龚六堂等（2006）运用误差修正模型研究了2002～2005年中国房地产均衡价格，表明实际贷款和实际利率对实际房价都有较大影响，且影响方向相反。王来福、郭峰（2007）通过建立VAR模型，通过脉冲响应函数与方差分解的方法，研究表明货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格的上涨，利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱。货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率。王先柱，赵奉军（2010）在控制了房地产需求和供给影响的基础上，利用1999～2007年间35个大中型城市面板数据分析利率与信贷对房地产价格的影响以及货币政策在房地产市场的区域效应。结果发现利率对房地产价格的解释力度不强。任哲、邵荣平（2012）通过GRACH均值方程模型分析了房地产信贷、货币供应量与房地产价格波动相关性及影响，研究表明，房地产信贷增长波动能影响房地产价格的增长，而货币供应量的波动对房地产价格的增长影响不显著。 本文从实证的角度分析利率、新增信贷对房地产价格的影响，本文结构如下：第二部分介绍了货币政策对房地产影响的相关理论，第三部分介绍了本文实证分析过程及实证分析结果，第四部分给出本文的结论。 二、货币政策对房地产价格影响的理论分析 影响房地产价格的因素很多，其中供求关系是决定房地产价格变化的基本因素。从供给角度分析，由于土地资源是不可再生的稀缺资源，因此房地产市场在发展的过程中一直会受到土地供给不足的限制。与此同时，房地产业又具有较显著的区域特征，项目建设周期较长，这也就决定了在短期内，房地产供给的弹性很小。从需求角度分析，影响需求的因素比较多，主要有人均GDP，居民可支配收入，居民消费结构，人口年龄分布结构以及货币政策因素等。其中货币政策是一个重要的影响因素，不仅影响房地产的刚性需求，还影响房地产的改善需求、投机需求，从而对房地产价格产生较大的影响。 为将问题简化，本文分析将不考虑供给因素，重在从需求角度研究货币政策对房地产价格的影响。一般来说，利率、新增信贷两种路径是影响房地产价格的基本途径。 （一）利率对房地产价格的影响路径 在我国，房地产价格较高，对于多数购房者来说，一次性付款购买商品房的压力很大，因而住房按揭贷款是购房者成功购房的重要途径。这就使购房者与利率之间建立了紧密的联系。利率的上升或下降将会直接影响购房者的月还款额，在成本效应的影响下，会使一部分购房者进入或退出房地产市场，引起房地产需求的变化，从而导致房地产价格也相应发生变化。其影响路径具体如下： 此外，房地产是一种特殊的商品，除了具备一般商品的属性外，还兼顾投资品的金融属性。对于投资者来说，房地产是其资产组合中的一个重要配置品种。因此，当利率变化时，资产组合中的不同品种，如货币、债券、股票、房地产等的收益、风险将会发生不均衡的变化，产生资产组合效应。理性的投资者将会根据基于不同资产之间的收益、风险比较来调整自身的资产配置。利率的变化会使货币资产的收益率发生变化，从而使投资者对非货币资产如对房地产的需求产生变化，最终导致房地产价格的相应变化。其影响路径具体如下： （二）新增信贷对房地产价格的影响路径 对于我国来说，央行的货币政策需要通过商业银行才能影响到市场。一般情况下，中央银行通过运用货币政策工具，如法定存款准备金率、窗口指导及公开市场操作等来影响商业银行的放贷能力，而放贷能力直接影响新增信贷的额度，而商业银行新增信贷的变化直接决定了购房者按揭贷款获得的难易程度，也就影响了房地产市场有效需求的大小，从而房地产价格也将