房地产估价02.ppt

第二章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论 第二节?房地产价格的特征 第三节?房地产供求与价格 一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则 　　第二章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示--现象 2、?是商品价值的货币表现--本质 房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 二、房地产价格的形成条件 　1、有用性 　2、房地产的稀缺性 3、有效需求----购买力 三、房地产价格决定理论 第二节?? 房地产价格的特征 　　 第二节?? 房地产价格的特征 　　 第三节?? 房地产供求与价格 　　 房地产价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平：替代品和互补品 消费者对未来的预期 房地产价格水平 该种房地产的开发建设成本 该种房地产的开发技术水平 房地产开发商和拥有者对未来的预期 一、根据形成基础不同的分类 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。 市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。 理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格 公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。 评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。 公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性 正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去　追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买 三、从价格管理角度划分 基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 四、从不同目的和状态划分 买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、变卖的费用和税金。 例题： 某商品住宅在建工程建设用地总面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2，已完成总投资的80％，开发商以5000元／m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2 ，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商拖欠施工单位建设款200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数为65%。求取该在建工程的再次抵押价值。 再次抵押价值=2000×（50000-10000）/50000-260/65%-200=1000(万元） 六、实际价格和名义价格 实际价格：是指成交日期时一次付清的价格 名义价格：是在成交日期时讲明，并不是一次付清 如一套住宅100m2，单价3000元/ m2，总价三十万元的住房，在买卖中的付款方式可能有以下不同情况： （1）成交日期一次付清； （2）分期支付，第一期于