房地产合同管理与成本控制讲义.ppt

建立房地产企业合同与成本标准化管理体系 课程内容提纲 合同管理是工程项目管理的核心 标准化合同管理体系 合同管理人员的专业化熏陶 合同管理是核心 1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？ （1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入 ； （2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉； （3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。 2、设计、工程人员的苦恼。 （1）成本目标束缚设计 ； （2）目标成本测算推出滞后 ； （3）遵守流程和赶进度的矛盾 。 合同管理为何是核心？ 合同管理为何是核心？ 合同管理与成本控制 整个合同管理的过程，就是控制成本的过程；成本控制是通过有效的合同管理实现的。 如果将采用各种技巧来控制成本比作“栽花”，那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是“植树”。 有效地控制好每一个管理过程节点，就自然得到期望的交付成果。 设计阶段成本管理标准化 成本人员先期介入，实行全过程管理； 设计人员和成本人员紧密配合，方案设计和成本测算同步进行，不能等方案完全出来了，成本才介入评选； 标准格式，成本预算表的内容格式和后期工程量清单一致； 前瞻性的、跨专业的、综合的成本管理。 相关案例。 境外工程建设过程各阶段的主要参与者 招标/合同文件标准化 标准化可以极大的减弱人的因素和纯经验因素对项目质量等的影响 ； 怎样正确理解合同文件； 招标/合同文件的标准化格式； 建立标准化模块，根据不同情况需要进行组合. 招标文件编制过程的标准化 招标过程的标准化与专业化 工作流程化可以保证项目的可控性和可预见性； 发标前与投标人的交底工作，以指导其投标和报价； 标准招投标流程：发标、投标人现场考察、投标答疑、补充招标文件、回标与开标、初步评标报告、议标、最终评标报告、定标； 工作纪录完整，程序和行文规范。 项目管理组织的专业化 组建有效的专业项目管理团队 境外模式：发包人代表，项目建筑师团队（包括项目建筑师，项目结构工程师，项目设备工程师，工料测量师等），营销策划顾问等； 国内模式存在的问题：专业管理和行政管理混在一起，团队的稳定性和连续性差，不适合全过程的成本管理。 合同管理流程的标准化与专业化 现有管理流程的主要问题——专业管理流程和行政管理流程混在一起，过于繁琐和复杂，再加上部门之间的协调问题和具体专业人员的综合素质等因素，导致工程人员为了赶进度，常常选择“走捷径”，致使流程形同虚设； 观点：快节奏的工作作风同必须按照程序办事，似乎有矛盾，其实不然，实践证明这恰恰是我们的不足和应该加强的地方。 工程阶段标准化合同管理要点 对承包商最初进场的反应速度的管理往往是一个工程成败与否的一道考验； 工程财政报告——成本监控的关键手段之一； 工程变更（变更处理标准工作指导案例）； 支付——关键：避免超付；办法：对图纸和工程量清单整体把握，定期下现场，了解施工进度和变更情况，支付至75％左右时最危险。（超付的案例1:混凝土浇注量大量减少，承包商未报，造价人员没下现场，现场工程师也没及时通知造价人员。超付案例2：在结算前成功发现。）； 结算——关键：完善的工程资料记录系统；对于委托咨询公司完成的，要对咨询公司的结算工作予以先期指导。 正确处理和工程承包商的关系 发包人和承包商不是对立的关系，而是协作的关系； 对承包商的引导和支持，将之纳入“游戏规则”； 工程案例之前后两位甲方代表实施不同管理方法的结果。 建立广泛的战略合作伙伴关系是降低企业长期成本的有效手段 战略采购对成本控制的意义——降低成本、提高效率、统一品牌和标准； 工程战略合作伙伴（Partnering）——降低项目运作风险，保证质量，提高效率，降低企业长期管理成本。 全面成本管理 连续性管理，责任到人； 工作程序标准化，行文规范化； 资料和工作记录完整； 完善的资料信息库系统； 强调工作计划及跟踪执行； 各方协调，综合管理； 成本人员提早介入，宏观地、全程地管理。 无招胜有招 标准化、系统化的合同管理是实现企业长期的、恒定的成本控制的根本手段； 合同管理的最高境界——“心中有剑，手中无剑”。 成本管理人员的专业化熏陶 一、合同管理人员的综合专业素质 再完善的制度和流程缺少人的因素，都只是冷冰冰的废物；标准化合同管理的实现取决于执行人员的专业水平、专业观念与意识、专业操守和职业责任感； 合同管理人员是全才和博才——不但懂得造价和合同，还要在财务、法律、设计、施工、项目管理，以及营销策划等方面具有综合专业知识和经验，具有掌控全局的能力； 在国外，能在大型房地产企业任职的专业人士几乎都是知识广博、从业经验丰富、具有国际专业资质的全面型管理人才。 成本管理