保利地产个股分析.docVIP

目 录 一 保利地产最近走势 ………………………… 1 二 保利地产基本面分析 投资要点 ………………………………… 2 未来看点 ………………………………… 4 公司财务报表分析 ……………………… 5 三 保利地产技术面分析 分析背景 ………………………………… 8 技术分析总结 …………………………… 9 四 评级说明 ………………………………… 10 五 免责说明 ………………………………… 10 六 报告说明 ………………………………… 10 报告正文 保利地产 2010年11月30日 研究报告*公司报告*房地产行业 保利地产（600048）跟踪报告 总股本/流通股本 457564 /457564 （万股） 近12月最高/最低 27.29/9.98 近1月绝对涨幅 -11.94% 近6月绝对涨幅 6.95% 今年以来绝对涨幅 -38.29% 12个月日均成交额 1494.80亿/241=6.20亿 评级：增持 现在价 12.47 目标价 18.7 1 ◆保利地产（600048）基本面分析 投资要点 1.业绩符合预期，有望好于同业 保利地产2010年1-3季度实现净利润人民币23 亿元(合每股盈利0.50元),同比增长28%.要点: 1) 1-3 季度13.3%的净利润率基本符合13. 9%的全年预测,而且预计四季度净利润率将略有上升.2) 鉴于截至三季度公司未结算预售收入为人民币470 亿元,我们估算已锁定了2011 年收入的72%,高于46%的同业水平.截至三季度,保利地产已实现了我们2010 年预售收入预测(550 亿元)的75%,四季度公司每月只需完成45 亿元的预售即可达到我们的全年目标.3) 我们预计保利地产2011 年的预售业绩有望好于同业,得益于: a). 公司注重高资产周转率的经营模式；b). 充足的新推盘面积,2010 年预计新开工面积超过800 万平方米(2009 年为564 万平方米)。 2、财务风险可控 一些投资者仍对公司较高的净负债率(截至三季度为146%,预计2010 年全年为92%)感到担忧. 在我们看来,这一风险是仍是可控的,因为: 1). 当前公司的现金余额为人民币137 亿元,远高于43 亿元的短期贷款；2).公司拥有来自国企母公司的有力支持；3.）并且保利地产追求周转率力度大，资金相对比较充裕，即使在国家收紧银根的情况下，不但能满足自己业务发展的需要，而且有能力并有强有力的担保可以承担财务风险。 3、规模扩张仍在延续，政策不明朗下保发展 1-9 月份公司新开工面积 649 万平米，竣工面积 171 万平米，分别比去年同期增长 67.01％和 42.34%；在建面积 1506 万平米，比上年同期增长 43.47%。显然，保利地产的规模扩张仍在持续。主营业务是高端精品住宅开发城市地标性 2 商用物业，在中国城市化大潮中，着实能获得可观的收益，尽管近期政策打压房价，不过根据我们预测，城市房企在未来需求减少的机率十分低，得到一定的成长是可观的。随着新开工面积的大幅增长，将使得 2011 年可售面积大幅提升。可售资源丰富，为未来几年提供了可靠收益。 4、 公司独特亮点： 1.）得天独厚的优势条件 拥有深厚政府背景的保利地产集团，与国内其他地产公司相比，在获取土地和资金方面有着明显的优势。在过去的几年当中，保利集团凭借着得天独厚的优势条件，由起家地广州迅速向全国扩张，并在上市短短一年多时间内，公司市值达到上千亿，仅次于万科。 2.）强大的资源汇集能力 宏观调控以来，土地和资金供应的游戏规则均发生了改变，地根和银根不断紧缩，成为制约房地产企业发展的最重要因素。 在国内的房地产业内，保利地产素以“善于从战略上把握机会获得珍贵的土地资源”著称。保利地产获取土地储备的方法可谓多样，参与公开的招拍挂之外，也同时采用收购、一级开发、与土地所有方合作等多元方式。并且，凭着良好的开发能力和品牌效应，保利地产获得土地资源的成本更相对较低。 3.) 内外两大融资平台 以上那么频繁的拿地，势必对资金提出很高要求，而保利集团旗下多方融资渠道，确保了保利在全国扩张的有序进行。 4.)产品线向商业项目倾斜: 保利地产的产品战略是以开发商品住宅为主，以滚动开发模式快速回流资金。在国家对于商业地产、工业地产等非住宅类房地产的行政调控相对较少，商业地产项目的增长前景较为明确下。合理商业地产项目比例，未来就可持续为保利地产提供稳定的现金流。 风险提示：房地产存在一定