河源项目定位报告打印版.doc

第一部分：项目定位 2 一、项目定位分析 2 （一）项目经营主题定位 2 （二）项目业态组合定位 3 （三）项目商圈半径定位 5 （四）项目消费群体定位 8 （五）项目经营定位SWOT分析 9 二、项目定位各业态经营规模量化 12 （一）规模量化依据 12 （二）项目定位各业态经营规模确定 14 三、项目经营分区确定 19 （一）经营分区一般规律研究 19 （二）项目经营分区确定 19 四、项目定位的可行性分析 23 （一）项目定位的生意机会分析 23 （二）项目定位的招商可行性分析 25 （三）项目定位的销售可行性分析 27 五、项目定位的经营平台要素和竞争优势强化条件 28 （一）项目定位的经营平台要素 28 （二）项目定位的竞争优势强化条件 31 第二部分：项目建筑规划与装修设计建议 32 一、项目的整体布局建议 32 （一）项目整体布局及建筑指标 32 （二）项目经营配套规划建议 33 （三）项目人车流动线规划建议 37 二、项目的建筑规划建议 38 （一）项目建筑形态建议 39 （二）项目层高建议 39 （三）项目室内平面布局建议 39 三、项目的装修设计建议 45 （一）项目外部装修设计建议 45 （二）项目室内装修设计建议 49 四、项目的平面分割建议 53 （一）平面分割原则 53 （二）平面分割方案 54 第一部分：项目定位 一、项目定位分析 （一）项目经营主题定位 8万平米河源及粤东北地区最大小商品批发采购中心 ——设定依据： 河源小商品批发老市场位于太平街，该街道已有百年历史，存在诸多弊病，如建筑体陈旧、经营环境差、市场规模小、商户实力弱、商品结构不完整、市场经营散乱等。以上各种弊端直接导致河源小商品市场发展停滞不前，小商品经营户生意惨淡，河源小商品巨额生意机会大量外流。 基于上述原因，本项目立足河源地区，打造现代化小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等方面入手，进行市场升级，最终发展成为河源地区小商品商贸物流批发龙头。 规模升级：本项目总建筑面积为8万平米，是目前河源及粤东北地区最大的小商品市场； 硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全； 配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利； 规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象； 营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会； 管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的专业管理人才，为市场提供全方位服务。 与此同时，根据地级市小商品批发市场发展规律，地级市小商品市场均以批零兼营性质经营，本项目既要满足下游经营户批发需求，同时要吸引当地居民日常采购，将项目打造成河源地区“小商品的购物天堂”。 批发中心：项目将引进浙江义乌品牌、原产地及珠三角实力商户，以“品种全、价格低、质量好、采购便捷”为主要竞争力，满足河源下辖县镇小商品类经营户的“一站式”采购需求。 采购中心：项目通过完善的经营管理系统，有效整合河源市区小商品、服装鞋包零售市场资源，以经营环境、品种齐全、价格便宜等优势来吸引河源消费者，满足零售消费者日常生活采购需求。 （二）项目业态组合定位 1、业态定位各业态经营品种定位 小食品 休闲零食 饼干、薯片、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯等 冲调食品 咖啡、方便面、奶粉、麦片等 保健品 保健补品、营养品 其他 进口食品、有机食品 土特产 河源土特产 五指毛桃、板栗等 其他城市土特产 梅州土特产、清远土特产等 日用百货 家居清洁用品 家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等） 个人清洁用品 洗发水、沐浴路、牙膏、牙刷等 纸品 纸巾、尿布、妇女卫生用品 化妆品 美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等） 日杂百货 清规用具 衣架、衣刷、衣罩、储物袋、衣刷、熨衣板，熨衣配件、洗衣球、洗衣袋等 清洁用具 拖把、垃圾桶、盆桶、门垫等 浴室用具 镜子、梳子、沐浴球、挂钩等 雨具 雨衣、雨伞等 一次性用品 一次性杯子、塑料袋、一次性筷子等 大针织 床上用品 被子、枕头、席子、蚊帐等 窗帘布艺 窗帘、电器套等布艺制品等 小针织 内衣 文胸、内裤 睡衣 睡衣 毛巾 毛巾 袜子 袜子 服饰配件 领带、领结、领夹、方丝巾、围巾等 工艺品 钟表 电子表、手表 陶瓷品 艺术陈列陶瓷 花艺 干花、花瓶 相框画框 相框、画框 文物古玩 字画、古董等 珠宝玉器 珠宝、乐器 玻璃制品 水晶球、玻璃杯等 水族 鱼缸、水草等 喜庆用品 节日装饰品、婚庆用品对联、礼