商圈成长质量指数评价研究.pdfVIP

中国管理科学 Issue 第19卷专辑 V01．19，Special Chinese of Science 2011 2011年lO月 JournalManagement October， 文章编号：1003—207(2011)zk一0216一06 商圈成长质量指数评价研究 冯 娟，吴建伟，陈 震 (同济大学经济与管理学院，上海 200092) 摘要：针对国内商业地产市场蓬勃发展，学术界关于商业地产投资与测评的理论相对滞后的现状。综合国内外文 献。遵循投资学相关理论、商圈发展动力机制的研究与发展脉络，借鉴国际上流行的“宏观质量管理”以及“区域总 体质量指数”的概念。构建了商圈成长质量指数评价体系(DQICC)，并对其进行测度与评价，同时结合上海市五角 场商圈与徐家汇商圈案例进行实证分析。结果显示：第一。经济、政策与文化三个因素的权重系数并不显著，对商 圈影响较小；第二，平均．口r达时间、日均消费者流量、公共交通便利性、品牌专卖店等14项主要指标对商圈成长质 量指数贡献最为显著；第i，徐家汇商圈总体成长质量强于五角场商圈。 关键词：商圈；成长质量指数；优化；评价；测度 中图分类号：C931 文献标识码：A 量的，这样得出的结果更加全面和准确¨1。罗建勤 1 引言 和刘中南等(2007)认为商圈的规模和绩效直接存 随着国家对住房市场的调控，住房价格迅速上 在有机联系，影响商圈规模的因素有：商圈所在地人 涨的态势得到了一定控制，同时也伴随着房地产市 口因素及消费水平、周边区域的产业结构、交通状 场发展速度逐渐放缓。与此同时，一些调研机构的 况、城市商贸网点布局、常住人口与流动人口的分 资料表明，国外房地产开发商正在加紧布局我国的 布、消费者购物方式等；一些文献则侧重于商圈吸引 商业地产市场，由于过去几年来，相对于住房市场， 力的理论解释和实证研究H1：赵晓民和陶咏梅 商业地产市场存在明显“价值洼地”，商业地产价格 (2007)认为，相关商业企业在特定区域范围内集 被明显低估。在这一背景下，谋求对国内各个层级 聚，要受集聚的经济性、集聚的空间结构特征、空间 的商圈进行合理规划、布局与发展显得较为紧迫。 竞争力等因素的影响；驱使中小商业企业在选址时 正是基于这一背景，本文着手对商圈成长质量加以 会考虑邻近大的商业企业或在已有商业区内选址， 研究。 以分享其已有商圈带来的较广域的市场范围；商业 文中商圈概念是指城市商业企业集群吸引消费 集聚所带来的经济性是利益关系三方的，即：商业集 者的距离范围，或者商业企业集群与消费者相互作 聚内的低级店铺的收入会随着其所在商业集聚区域 用的空间范围¨。1。一些文献聚焦于评价商圈绩效 内顾客多目标购物行为的增加带来的市场范围的扩 大而增加”o；柳思维和唐红涛(2006)在传统城市零 和其主要影响因素研究：Tsai和Shih(2004)分析了 市场知识管理、市场容量和商业绩效的关系，集中于 售企业商圈吸引力分析模型的基础上引入了层次分 几个关键指标如价格、促销方式、产品管理、营销渠 析法对零售企业商圈吸引力进行了分析，得出了影 道和市场研究发展等，并且认为