城市改造中的土地产权问题探讨--德国和中国台湾、香港地区经验借鉴 a discussion of land property rights in urban renewal taking some experiences from germany, chinas taiwan and hong kong districts.pdfVIP

城市改造中的土地产权问题探讨 ——德国和中国台湾、香港地区经验借鉴 A Discussion of Land Property Rights in Urban Renewal: Taking Some Experiences from Germany, China’s Taiwan and Hong Kong Districts 刘剑锋 摘要：土地产权问题是城市改造的核心难题之 随着我国社会经济的快速发展和城市化加速，大多数大城市都已经开始面临旧 一。通过对德国和中国的台湾、香港地区相关经 城改建的问题，而城市改造的过程并不顺利，有众多的矛盾和问题需要认识和解 验的介绍，本文试图探讨并为我国内地城市改造 决，土地产权就是其中的一个重要方面。 中的土地产权问题提供借鉴。 土地是政府、开发商及各种公共利益和私人利益的直接载体，与经济利益密切 Abstract: The land property rights may be one of the most difficult problems in urban renewal. Taking 挂钩，而土地产权是土地的基本核心问题。“一般认为，土地产权是以土地所有权为 some experiences from Germany, China ’s Taiwan 核心的各种土地财产权利的总称。土地产权是人们使用土地获得相应收益的依据”。 and Hong Kong Districts, this article tries to discuss and offer some useful references to the land property 由于土地产权是利益权属的载体，在城市改造中必然要涉及到公共利益和私人利益 rights problems in urban renewal of inland China. 之间关系的协调，私人利益之间关系的调整，以及城市改造带来的土地升值的利益 关键词：城市改造；土地产权 分配等问题。借鉴德国和我国台湾、香港地区的一些经验，也许对当前内地的城市 Keywords: Urban Renewal; Land Property Rights 改造有所裨益。 1 德国的经验 德国作为西方现代城市规划的重要代表之一，在城市规划和建设的法规方面严 谨细致，其经验对于我国当前的城市改造和依法行政有相当的借鉴作用。 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。因此，尽管在德国土地是私有 的，但他们非常重视公共利益以及公平公正。这体现在他们认为城市规划承担的任 务以及规划法所管辖的三个方面的内容中，首要的一条就是“保障用于公共目的的 建设用地，并可以实行征购”。在旧城改造中，有关旧城改建的法律所考虑的两个 基本原则之一就是“通过旧城改建而提高的地价，或者由于改造规划可能提高的地 价，不应该由房地产所有者获得，而应该由采取规划措施并支付资金的镇、区获 得。在这里涉及的核心问题是土地权的问题”。“自上世纪城市膨胀以来，私人和房 地产公司的土地投机被看作是城市发展的痼疾。因此，总是有人不断呼吁，至少应 该将新区建设所需要的用地转为公有，以此抑制土地价格上升，进而制止不公正的 投机赢利”。 针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的“建设法”提供了三个解决方法， 即：土地重划