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公租房选配网络系统构建和价值研究 　　公共租赁住房项目作为重要的一项保障性住房工程，已从2011年起逐步推向社会，为城市“夹心层”提供基本的住房保障。上海市现有的公租房小区都由建设运营方完成“精装修”，配备了几乎全套的家具和家电，达到了拎包入住的标准。然而，经笔者调查研究后发现，诸如两居室仅较齐全地配备一间卧室的家具，迫使租户购买另一间卧室的家具；套型内已配备的家具尺寸单一，限制了租户的活动空间或储物空间；未配齐生活必需的大家电，造成租户不得不支出一大笔费用自行购买等，忽视租户个性化需求的现象比比皆是，特别是很多通过自我调节能够满足的个性化需求。 针对以供应为导向的公租房供应模式存在的问题，最大程度满足公租房各类租户的个性化定制精装修需求，寻求客户满意度最大的以需求为导向的公租房供应模式，笔者创新提出基于网络技术支撑，构建公租房选配网络系统的一站式解决方案。 一、公租房选配网络系统功能及目的 1.公租房选配网络系统内涵及功能 现行公租房供应模式下，运营方和家具、家电制造商代表的供应方与租户代表的需求方之间存在着显著矛盾。其一，运营方高额投入完成的“精装修”在租户的角度无法达到预期的效用，造成供需双方在租金问题上僵持不下，直接导致公租房的大量空置；其二，一方面处于高库存、高负荷运转的家具、家电制造业急需寻求新的途径消减积压库存，另一方面租户渴望以低成本实现基本家具、家电的齐全配备，而市场上普遍是高价现金产品，两者无法对接。 为了缓解诸类矛盾，笔者受到在汽车工业和电子工业中广泛运用的“选配理念”启发，试图在满足公租房现行制度及工业化设计生产的前提下，提出公租房选配网络系统的设想，从而使公租房能满足不同租户的个性化需求，同时提升租金的使用效率。 公租房选配网络系统是基于网络平台，租户在制造商为运营方管理下的特定公租房套型裁定的供应范围内，自由选择家具、家电个性化配置的三方共享系统。 适用于公租房供应模式的该选配网络系统的功能在于其根据核心用户，即公租房的租户，提供的意愿租住的套型及家庭结构等信息，自动地向用户推荐一定范围内适宜而又低价的家具、家电的配置组合，并最终由用户决定组合方式，为租户赢得在个性化和经济性上充分权衡的空间，也帮助运营方和制造商解决当前的难题，从而很大程度上弱化了供需之间的矛盾。既赋予租户个体对居室内空间布置自主权利的同时，也确保了家具、家电等设备与户型设计及真实需求间客观的匹配关系。构建于网络平台之上的设计，则利于该系统运作的高效率及低成本。 2.公租房选配网络系统构建目的 供方主导的上海市公租房的租金价格是市场导向定价模式，即以同地段、同质量房屋的市场租金为参照对象，在市场租金基础上下浮一定比例作为公租房租金。参考“新江湾尚景园”和“华泾馨宁公寓”的租金，估计该下浮幅度约在10%左右，但仍超出了保障对象的普遍支付能力。这种定价模式完全由政府、建设运营方和家具、家电制造商组成的供方主导，而作为使用者的租户毫无话语权（见图1）。供方仅从自身利益出发，造成租户被迫承担供方配备的家具、家电等一部分“非自愿”的租金。 公租房选配网络系统的构建，其根本目的就在于优化现行的供应模式，创造通畅的信息沟通平台，降低各方参与的操作成本、提高效益，并在一定程度上纳入租户参与决策，促进租金定价模式由供方完全垄断向供需双方各自决策、共同构成的方向转变（见图2），推动具有公共特性的公租房资源的更高效配置。 二、 公租房选配网络系统前后台设计思想 1.数据库结构设计 整个公租房选配网络系统的架构应基于表1所示的数据库结构。所有的数据均保存在数据库中，方便数据的新增、修改和删除。系统分为前台和后台两部分。前台部分，即用户操作部分，主要是用户登录和选配功能；后台部分，即系统管理员操作部分，用于选配网络系统的小区户型资料、家具、家电等信息的管理，以及数据统计及分析功能。 2.系统前台部分设计模型 用户录入个人基本信息并完成注册后，即可登录到选配网络系统前台。 第一步，用户需选择小区、户型及家庭结构情况。根据用户选择的小区，系统自动加载对应小区的户型种类到户型下拉菜单。系统还需判断用户的家庭结构与所选户型之间的对应关系是否合理（见图3）。 第二步，用户进入家具、家电等设备选配。系统从设备表中读取适合用户所选户型及家庭结构的家具、家电等设备，并分类显示可供选配的设备。用户选中某款设备后则应在户型平面图上显示其安装的位置以供用户参考，页面上的价格表同步刷新（见图4）。 第三步，用户完成选配，确认订单。订单确认包括用户个人信息、小区与户型信息和选配结果。套型租金和选配组件租金分别计算，加总得实际租金。 3.系统后台部分设计模型 后台设计