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房地产泡沫和银行信贷风险探究 　　摘 要：从资金供应角度来看，房地产泡沫产生的重要原因是银行信贷对房地产业的过度支持。通过对中国房地产泡沫的存在性进行度量，分析了中国银行信贷对中国房地产泡沫生成的影响力以及房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制。 关键词：房地产泡沫；银行信贷风险；房地产投资增长率；房价收入比 中图分类号：F832.4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）29-0163-04 近年来，中国房地产业的持续高速发展，给中国经济带来增长的同时也带来了隐忧，中国房地产价格进入了持续上行的通道，许多城市的房价都出现了大幅度的上涨，存在着房地产泡沫化的风险。从资金供应角度来看，房地产泡沫产生的重要原因是银行信贷对房地产业的过度支持。由于银行信贷参与了房地产业的投资、开发以及销售，当房地产泡沫逐渐深化或破灭时，将会给与之密切相关的银行业带来不可估量的风险，进而对国民经济的正常运行产生威胁。为了促进房地产业的健康持续发展，防范房地产泡沫带来的金融风险，中国政府频频出台各项调控政策，从2010年4月的“国十条”到2011年1月的“新国八条”，再到2013年2月的“新国五条”，无一不强调缩紧“银根”、“地根”，抑制房价的过快上涨以及泡沫深化。 在此背景下，本文研究了房地产泡沫与银行信贷之间的相互关系。首先，对中国房地产泡沫的存在性进行测度；接着，分析了中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力；然后，研究了中国房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制；最后，对中国房地产业和银行业的健康发展提出相应的对策建议。 一、中国房地产泡沫的测度 （一）房地产投资增长率/GDP增长率 房地产投资增长率/GDP增长率主要是从房地产泡沫的投资层面进行泡沫的测度，房地产的开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。该指标值越大，说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大，一般认为该指标值不应超过2。从图1来看，2000—2012年中国房地产投资增长率/GDP增长率，最低点为2005年的2.00，整体上均已超过了“2”的安全警戒线。这说明，中国房地产明显存在投资过热现象。中国房地产行业相对实体经济的增长增速过快，存在投机倾向，有较为明显的泡沫化倾向。 （二）房价收入比 房价收入比指的是商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值，主要从房地产价格层面进行房地产泡沫的测度。房价收入比反映了居民对房产的相对购买能力，比值越高，支付能力就越低，产生泡沫的可能性就越大。当市场中的房价收入比一直处在上升通道之中，且并没有市场萎缩的迹象时，则说明房地产市场中投机需求较高，存在房地产泡沫的可能性较大。根据世界银行的标准，认为房价收入比在4—6倍之间较为适当；一般认为，发展中国家合理的房价收入比应在3—6倍之间。观察中国2000—2009年商品住宅房价收入比情况（图2），参照国际标准，中国近10年的房地产市场确实存在泡沫现象，体现在房价收入比上，居民的家庭收入难以承受高昂的房价。 （三）房地产开发贷款额/金融机构贷款总额 房地产开发贷款额/金融机构贷款总额能从房地产资金信贷层面测度房地产市场的泡沫情况。该指标能反映房地产的金融支持度，代表了房地产泡沫发展程度，该指标值越大，说明金融信贷对房地产投资的支持程度越大。国际上一般认为房地产开发贷款额/金融机构贷款总额指标值不应该超过2%，否则就说明金融机构对房地产市场的支持力度过大，金融支持将加剧地产泡沫。表1是中国2000--2012年房地产贷款额与金融机构贷款总额情况。从整体上看来，中国房地产开发贷款年增长率超过20%，2003年和2009年分别达到41.35%和48.5%，这样的增长速度肯定是超常的，这其中当然有货币政策的作用。但不论原因，如何其结果充分证明房地产投资规模和投资速度在加快。2006—2012年房地产年贷款额连续7年超出房地产贷款额/金融机构贷款总额2%的警戒线，不能不引起我们的注意。中国目前的金融支持已经足以产生破坏力巨大的房地产泡沫。 二、中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力分析 （一）扩张的银行信贷加快房地产投资泡沫化 大量资金的支持是房地产泡沫生成的必要条件。房地产是不动产，其容易查封、保管和变卖的特点使银行部门把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且不遗余力地扩大房地产信贷业务。银行信贷部门在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地产价值，同时，银行主要是参考当前市场的交易价格来评估房地产价格。在房地产处于繁荣时期，房地产投资者过于乐观，房地产价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值，更乐于出售这种房地产抵押贷款产品，导致银行增加下一期的房地产信贷供给，进一步推动本已高估的房地产价格，使得房