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房产测量 马文明 第十二章 房地产变更测量 房地产变更:房屋及其用地的现状和权属的状况经常发生变化，各种与房地产有关的要素不断变更。 房地产变更测量的必要性:为了满足原登记在册的房地产发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要，保障已建制的房地产资料的完整性，必须及时进行房地产变更测量，提供准确的房地产变更测量成果，包括权利位置的定位图籍和权属面积等数据，保证房地产图纸资料与现状的一致性。 第一节 概述 一、房地产变更测量 房地产变更测量：包括房屋现状变更测量和房产权属变更测量两类。 1、现状变更测量：是将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，其测量属于修测或补测，它为产权变更创造了条件； 2、权属变更测量：属于产权登记证明测量，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力。 二、变更测量的内容 1.现状变更内容： （1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化；（2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌； （3）房屋围护物和附属设施的变化；（4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化； （5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；（6）房屋及其用地面积的增减变更； （7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。 2.权属变更内容 （1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、人股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更； （2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整； （3）征(拨)用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化； （4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部 门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。 （5）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销； （6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。 三、变更测量的基准 变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。 四、变更测量的精度要求 房地产变更测量后图上精度要求 变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。 房地产变更测量后解析精度要求 房地产变更测量后的解析精度： 指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。??? ?新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05 m。 12.2变更测量的实施 一、变更测量的程序 第一步，根据房地产现状变更或权属变更资料，确定变更范围； 第二步，进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查； 第三步，变更后的分户权界和面积的测定； 第四步，调整丘号、界址点号、幢号和户号等有关的房地产编码；最后进行房地产资料的修正。 二、变更要素调查 1.现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查。自然状况一般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况。利用调查表，对照房产图，进行调查与核实。 2.权属调查：房屋及其用地的权利的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用申请表或调查表进行调查与核实。?3.界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。 三、变更要素测定?? 房地产变更登记以产权户为单位进行，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。 ???? 一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分别情况测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置。???? 同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不附值应在《房产测量规范》规定的限差以内。?? 支丘号的编立 在组合丘内，各用地单元以丘号加支号编立。各丘支号的编立按面向主丘大门从左到右、从外到内呈反“S”形顺序编立。 丘支号的表示方法为：丘号在前，支号在后，中间用短直线连接。如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权。 丘号、丘支号的使用，必须同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用。否则，丘号、丘支号是没有意义的。 四、房地产编号的调整 （1）丘号、丘支号 不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新