大昆明区域别墅市场分析(0413).pptVIP

保利峰墅与主城区：竞争优劣势 保利峰墅 主城区 优势 保利峰墅价格低于滇池板块和世博板块，优势明显； 保利峰墅建筑面积大，但总价低； 项目自身具备商业步行街，购物更加方便； 具备宁湖二级水质、湿地公园等景观资源； 开发商为国资背景的强势品牌； 位于安宁城市中心，为城市别墅； 限购之外，投资客户具备绝佳机会。 临近温泉镇，享有天然温泉资源 位于传统老城区，离主城近； 滇池板块和世博板块是传统的豪宅区，高端形象早已形成； 滇池板块拥有西山滇池景观资源； 世博板块拥有金殿、野生动物园等景观资源 项目品质高，赠送面积大，附加值高； 随着城市的发展，区位越来越具备优势，且轻轨的规划，并增加交通和发展空间。 经开区板块价格与保利峰墅相当 劣势 产品赠送面积小，并且露台等设计不方便使用； 距昆明主城相对较远； 收取过路费； 滇池板块地质软化，产品硬伤存在，可能出现下沉等问题， 滇池仅为五级水质； 世博板块无大面积水景景观； 经开区板块不具备强势景观资源 保利峰墅与郊外板块：竞争优劣势 保利峰墅 郊外板块 优势 保利峰墅是城市别墅，居住氛围浓厚； 保利峰墅享受城市完善配套； 城市别墅中稀缺的自然景观资源； 保利国资品牌和品质物管保障； 城市规划中心，升值空间大； 价格比部分项目低，具备价格优势； 位于市区，交通更加便捷； 在昆明郊外中，跟主城最近。 临近温泉镇，享有天然温泉资源 自然景观资源丰富； 赠送面积多； 产品线丰富，客户选择面广；小面积产品总价低，客户更青睐在此投资 高端配套设施，满足高端客户娱乐、度假需求； 占据规模优势； 劣势 产品赠送面积小，并且露台等设计不方便使用。 产品线单一，客户选择范围小，且面积较大。 居住氛围差，多为度假型客户。 城市配套不完善，衣、食、住、医疗、教育等方面不能完全满足需求。 保利峰墅与安宁板块别墅优劣势分析 Part 4.2 保利峰墅与安宁板块优劣别墅优劣势分析：与宁湖春天 保利峰墅 宁湖春天 优势 1. 距离老城区更近，生活配套相对完善，具备先天的地段优势； 2. 位于安宁市区最高处，有居高临下之感，提升客户身份感； 3. 开发商全国性的品牌效应和国资背景； 4. 项目是安宁传统市区最大规模楼盘，利于大型景观布局，居住氛围更加浓厚，形象品质高； 5. 项目内部具备网状水系，景观均好，户户亲水。 6. 项目销售现房，利于客户感受产品品质； 1. 项目位于宁湖旁，更具备湖泊及湖泊周边规划的湿地公园资源优势； 2. 别墅面积段与宁湖峰境相比均小50-100㎡，导致总价较低，客户层面更广扩； 3. 宁湖春天二楼和三楼的阳台及露台较大，高端客户认同度高； 4. 宁湖春天为纯低密度物业，容积率低于1.0； 4. 宁湖春天赠送面积较大。 劣势 1. 别墅不具备宁湖景观资源； 2. 剩余产品中，联排别墅与双拼别墅面积均比宁湖春天大，导致总价与宁湖春天相比差距较大。 3. 阳台及露台的设计略有缺陷，不适合业主的使用及功能要求。 1. 距离市区较远，生活配套不足； 2. 项目紧邻的路面货车较多，有噪音、尾气及灰尘干扰和污染。 3. 从目前工程情况看，该项目施工质量较差，产品品质较低。 4. 为了追求更大的建筑面积，项目有东西朝向房源，且没有中庭设计，采光通风效果欠佳 保利峰墅 温泉山谷 优势 1. 距离老城区更近，生活更加方便，具备先天的地段优势； 2. 从产品属性上来看，以居住为主，投资和度假休闲为辅，整体居住氛围更加浓厚； 3. 保利国资背景的知名品牌，品质保障。 4. 具备城市别墅难得的二级水质景观资源优势； 1. 位于安宁温泉镇，长期的旅游度假形象对投资、旅游、休闲的客群吸引力较大； 2. 规模庞大，具备高端物业配套，如高尔夫、会议中心等，满足高端客户身份感需求； 3. 天然温泉水资源可供客户免费使用； 4. 纯低密度物业，容积率仅为0.56； 5. 温泉山谷赠送露台面积较大； 6. 各类物业面积普遍较小，客户投入不大； 7. 赠送客户高尔夫球卡等。 劣势 1. 项目自身无高端配套，与温泉山谷相比，度假、休闲、投资、会议属性较低，对这部分客户吸引力较弱； 2. 剩余的联排别墅面积与温泉山谷相比大了100㎡，总价相差70-100万，严重影响去化速度。 1. 投资属性大于居住属性，投资客户多于居住客户，居住氛围不浓厚； 2. 所处地理位置距市区相对较远，决定生活配套不足； 保利峰墅与安宁板块优劣别墅优劣势分析：与温泉山谷 保利峰墅 恒大金碧天下、万辉新城 优势 1. 独特的区位决定了项目受安宁及与安宁有关系的客户的青睐； 2. 成熟的传统安宁市区，是安宁城市未来发展方向，区域认同度高，居住之首选。 3. 与太平新区尚未成熟区域相比，价格差距不大，形成价格优势，可进行对比增加价值点。 1. 新开发